다주택자도 양도세 비과세 가능! 필수 조건과 주의 사항

다주택자 양도세

다주택자도 양도세 비과세 받는 방법과 필수 조건 2가지 

- 정부의 세법 개정으로 다주택자도 임대사업 등록과 2년 거주 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 생애 한 번이 아니라 횟수 제한 없이 비과세 적용 가능하므로, 제대로 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있다. 

 

1. 다주택자의 거주주택 비과세 요건

 

양도세 비과세를 받으려면?

- 관할 지자체에 임대사업자로 등록 필수 

- 세무서에도 사업자 등록 완료해야 함

- 2년 이상 실거주한 주택만 비과세 가능 

- 임대주택은 5% 이상 임대료 인상 금지 & 임대의무기간 준수 (최소 6년~10년)

일시적 2 주택/3 주택 이상도 비과세 가능 

- 기존 주택을 보유한 상태에서 임대주택을 추가로 보유해도 비과세 적용 가능 

- 단, 비과세 혜택을 받으려는 주택은 2년 이상 실거주해야 한다. 

2. 다주택자도 비과세 가능한 이유 

- 기존에는 임대주택을 보유한 다주택자는 반드시 2년 이상 실거주해야만 비과세가 가능했다. 

- 2021년 세법 개정 이후, 상생임대주택 특례가 적용되면 2년 실거주 없이도 양도세 면제 가능 

- 단, 임대 의무기간을 충족하지 않으면 세금이 추징될 수 있다. 

거주주택 비과세 적용 방법

- 거주주택은 반드시 2년 이상 실거주해야 한다. 

- 임대사업 등록 후, 임대의무기간을 준수해야 한다. (최소 6년~10년)

 

3. 임대 사업자 등록 방법 (필수 절차 정리)

1) 오프라인 신청 (지자체 및 세무서 방문)

- 관할 지자체에 임대사업자로 등록하기 

- 주택이 위치한 시/군/구청에 신청
- 필요 서류
: 임대사업자 등록 신청서 / 주택 등기부등본 / 신분증 사본 / 사업자 등록증(세무서 발급)

- 세무서에 사업자 등록하기 

- 관할 세무서에서 등록한다. 
- 필요서류
: 사업자등록 신청서 / 임대주택 등록증 사본 / 신분증 

4. 임대사업자 인터넷 신청 방법 (온라인 등록)

1) 정부 24에서 임대사업자 등록 (관할 지자체 등록)

- 신청 사이트: 정부 24

- 신청 절차

1) 정부 24 접속 -> 검색창에 "민간임대주택 임대사업자 등록 신청" 입력
2) 본인 인증 후 신청서 작성
3) 주택정보 입력 및 임대조건 기재
4) 필요 서류 (등기부등본, 계약서 등) 첨부 후 제출
5) 관할 지자체 승인 후 등록 완료 

2) 홈택스에서 사업자 등록 (세무서 등록)

- 신청 사이트: 국세청 홈택스 

- 신청 절차:

1) 홈택스 접속 -> "사업자 등록 신청" 클릭
2) 본인 인증 후 "부동산 임대업" 선택 
3) 주택 정보 입력 및 임대 유형 선택
4) 필요 서류(임대사업자 등록증 등) 첨부 후 제출
5) 관할 세무서 승인 후 사업자 등록 완료 

5. 세금 폭탄 방지 방법

- 거주주택 비과세는 '실거주' 요건 충족이 핵심이다. 

- 임대의무기간(6년~10년) 미충족 시 세금 추징 가능 

- 임대사업자 등록 후 의무를 제대로 지키지 않으면 감면 세액이 환수될 수 있음 

※ 다주택자라도 임대 사업 등록과 실거주 요건을 충족하면 양도세 비과세 가능 

 

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