집 팔기 전 반드시 확인, 1주택 비과세 조건 총 정리

집 팔때 세금

1가구 1주택 양도세 비과세 절세 전략 총정리

2025년 기준, 1가구 1주택 비과세를 받기 위해서는 반드시 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 비과세 혜택이 적용됩니다.

 

1. 1가구 1주택 비과세 조건 정리

• 기본 조건: 2년 이상 보유
• 조정대상지역 취득 주택: 2년 보유 + 2년 거주 필수
• 고가주택(12억 초과): 장기보유특별공제율 적용에 영향

 

2. 조정대상지역 기준은?

 

• 2017년 8월 3일: 서울 전 지역, 수도권 일부 지정
• 2023년 1월 5일: 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역 해제

주의:
주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면, 매도 시 해제되었더라도 2년 이상 거주 요건은 그대로 적용됩니다.

 

3. 고가주택과 장기보유특별공제

양도가액이 12억을 초과하는 경우, 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율이 크게 달라집니다.

조건	공제율	공제금액
거주요건 미충족	보유 연수당 2% (최대 30%)	2,000만원 (5년 X 2%)
거주요건 충족	보유+거주 연수당 4% (최대 80%)	5,600만원 (7년 X 4%)

 

같은 양도차익이라도 거주 여부에 따라 수천만 원의 절세 효과가 발생할 수 있습니다.

 

4. 왜 2년 이상 거주가 중요할까?

• 일반 주택은 2년 보유 시 비과세 가능
• 조정대상지역은 2년 보유 + 2년 거주가 기본
• 고가주택은 거주 요건 충족 시 공제율 최대 80%까지 증가

TIP:
매도를 고려하고 있다면 지금부터라도 거주 요건을 채워두는 것이 가장 강력한 절세 전략입니다.

 

5. 절세 전략 요약

 

• 조정대상지역 여부는 취득 당시 기준
• 거주 요건은 실제 거주만 인정되며, 전입신고와 함께 거주 사실 증명 필요
• 고가주택 양도 시, 거주 여부에 따라 양도세 차이가 크므로 반드시 체크

 

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q. 2년 보유했지만 거주하지 않았다면 비과세 가능한가요?
  A. 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 거주 요건까지 충족해야 비과세가 적용됩니다.
• Q. 실거주 요건은 어떻게 입증하나요?
  A. 전입신고, 공과금 납부 내역, 주민등록 등본 등이 입증 자료로 활용됩니다.
• Q. 고가주택 기준은 취득가인가요, 양도가인가요?
  A. 양도가액 기준입니다. 12억 초과 여부를 판단합니다.
• Q. 2주택자라도 비과세를 받을 수 있나요?
  A. 일시적 2주택 요건을 충족하거나 기존 주택을 처분하는 조건을 충족하면 가능할 수 있습니다.

 

1가구 1주택 비과세, 요건만 지키면 누구나 가능하다

보유와 거주 요건만 명확히 충족하면, 누구나 1가구 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 특히 고가주택일수록 사전에 전략적인 준비가 절세의 핵심입니다.

 

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