매수인 양도세 대납 특약 시 세금 폭탄 주의(실전 사례)

부동산 매매 매수인 양도세 특약

부동산 매매 시 양도세를 매수인이 부담할 경우 주의할 점

 

1. 양도세 매수인 대납 특약이란?

부동산 거래에서 매도인이 부담해야 할 양도세를 매수인이 대신 내기로 특약을 거는 경우가 있습니다. 최근까지는 매도인에게 유리한 방식으로 과세되었지만, 2024년 11월 7일 이후 매매분부터는 국세청의 해석 변경으로 인해 세금 부담이 커질 수 있습니다.

 

2. 기존 양도세 계산 방식

예를 들어, 순수 양도가액이 17억 원, 양도세 3억 원이라면, 매수인이 3억을 대신 납부하더라도 실제 양도대가는 17억으로 간주되고 세액은 5억 원 정도였습니다.

즉, 매수인의 대납액이 일부만 양도대가로 포함되어 세금이 제한적으로 증가하는 구조였습니다.

 

3. 2024년 11월 이후 새로운 과세 방식

 

기획재정부의 새로운 해석: 대납한 양도세 전액을 양도대가에 포함하여 재차 양도세를 계산 → 결과적으로 세금이 이중 계산되며 부담이 2배 가까이 상승

예시:

• 기존 양도세: 3억 → 대납 포함 계산 시: 약 5억
• 2024년 11월 이후: 대납 9억이 양도대가로 전액 반영 → 최종 양도세 9억

이는 마치 증여세에서 증여세 대납 시 이중 과세되는 원리와 유사한 구조입니다.

 

4. 다운계약서 시도 증가 우려와 위험성

 

양도세 부담을 피하려고 다운계약서를 작성하는 사례가 늘 수 있지만, 위험 요소가 매우 크므로 주의해야 합니다.

 다운계약서 위험 요약:

• 실거래가 대비 10% 이하 과태료 부과
• 양도세 추징 + 신고불성실가산세 40%
• 납부지연가산세 일일 0.022% → 연 약 8%
• 비과세 및 감면 혜택 배제

 

5. 실제 거래가 기준으로 계약해야 하는 이유

예를 들어, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도, 다운계약으로 인해 비과세 적용이 불가능해지고 오히려 세금이 더 늘어날 수 있습니다.

정확한 계약서 작성 필수
양도세 특약 시 대납 구조 명확히 이해
매도·매수인 모두 세무 전문가 상담 권장

 

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 매도인의 양도세를 매수인이 내는 게 불법인가요?

A. 아니지만, 세금 계산 구조가 바뀌어 전체 양도세가 커질 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

Q2. 매수인이 양도세를 내더라도 신고는 어떻게 해야 하나요?

A. 전체 거래가액에 양도세 대납액을 포함해 신고해야 하며, 탈세 목적이 없어야 합니다.

Q3. 다운계약서를 쓰면 걸릴 확률이 높나요?

A. 부동산 실거래 신고 시스템과 계좌 추적 등을 통해 위험이 매우 높아졌으며, 가산세 부담도 큽니다.

Q4. 계약서에 양도세 대납 특약을 명시해도 되나요?

A. 명시할 수 있으나, 양도세 계산 시 그 내용이 세액에 포함됨을 유의해야 하며, 대납분도 양도대가로 보게 됩니다.

 

 

 

양도세 특약, 전략적 접근 필요

부동산 매매 시 양도세를 누가 부담하느냐에 따라 최종 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 2024년 11월 이후부터는 새로운 해석이 적용되므로, 특약을 넣기 전 반드시 세무사와의 상담을 거쳐 정확한 세액과 리스크를 점검한 후 진행하는 것이 바람직합니다.

 

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