2025년 상생임대 특례 적용 법 총 정리, 실거주 면제 전략은?

 

상생임대주택 특례 적용

상생임대주택 특례 적용 방법과 조건 총정리

 

1. 상생임대주택 특례란?

정부가 2021년 12월 도입한 제도로, 임대료를 5% 이내로 제한한 '상생임대인'에게 양도세 비과세 요건 중 2년 실거주 조건을 면제해주는 제도입니다.

'착한 집주인'에게 주는 세제 혜택으로, 임대 기간 동안 집주인이 실거주하지 않아도 양도세 비과세가 가능해집니다.

 

2. 기본 양도세 비과세 요건

• 보유 기간: 취득일로부터 2년 이상 보유
• 거주 요건: 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 실거주 필요

상생임대주택 특례는 이 실거주 요건을 면제받을 수 있는 유일한 경로입니다.

 

3. 상생임대주택 특례 적용 조건

1단계: 취득 후 최초 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지
2단계: 임대료 5% 이내 인상한 상생임대차 계약을 2년 이상 유지
효과: 실거주 없이도 양도세 비과세 혜택 적용 가능

 예시 1

2020년 5월에 주택을 구입한 A씨는 같은 해 6월에 전세 계약을 맺고 2022년 1월까지 1년 7개월간 임대했습니다. 이후 2022년 2월부터 임대료 5% 이내 조건으로 상생임대차 계약을 체결해 2년간 유지한 경우, 실거주하지 않았더라도 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 예시 2

B씨는 2021년 8월에 주택을 매수하고 기존 세입자의 계약을 그대로 승계했습니다. 하지만 상생임대차 특례를 적용받으려면 본인 명의로 새롭게 계약을 체결한 후 위 조건을 충족해야 하므로, 기존 계약은 인정되지 않습니다.

 

4. 특례 적용 대상과 주의사항

 

• 조정대상지역: 1가구 1주택자도 상생임대차 유지 시 실거주 면제
• 일시적 2주택자: 종전 주택 매도 시 일반세율 적용 가능
• 입주권·분양권: 직접 특례 적용은 안 되나, 준공 후 3년 내 입주 후 1년 이상 거주 시 가능

 상생임대차 계약은 소유자 명의로 체결되어야 하며, 전 주인의 계약은 효력이 없습니다.

 

5. 임대차보호법과의 관계

상생임대차 특례는 임대차보호법상 계약갱신청구권과는 무관하며, 별도로 2년간 임대차 계약을 유지해야 특례가 인정됩니다.

 

6. 실전 활용 전략

 전세 또는 월세 계약을 체결할 때, 5% 이내 인상 조건 명시
1년 6개월 이상 유지 후 상생임대차 계약 전환
 계약 시점과 임대기간 관리 철저히 → 양도 전까지 조건 완비

상생임대차 계약서를 체결할 땐 반드시 임대료 인상률, 계약 기간, 계약 주체가 명확히 기록되어야 하며, 세무상 증빙으로 제출 가능해야 합니다.

 

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 임차인이 중도 퇴거하면 특례 적용이 불가능한가요?

A. 원칙적으로 2년 이상 계약 유지가 조건이지만, 같은 조건으로 새 임차인과 계약을 이어가면 기간을 합산할 수 있습니다.

Q2. 전 주인이 맺은 임대차 계약도 인정되나요?

A. 인정되지 않습니다. 본인이 주택을 취득한 후 체결한 계약만 인정됩니다.

Q3. 상생임대차는 전세만 해당되나요?

A. 아니요. 전세뿐 아니라 월세 계약도 적용되며, 임대료 상승률 5% 이내를 충족하면 인정됩니다.

Q4. 계약 종료 후 재계약을 하면 다시 특례가 적용되나요?

 

A. 이미 특례를 적용받았다면 추가 적용은 불가하며, 동일 주택에 대해선 1회만 적용 가능합니다.

 

실거주 없이 양도세 비과세 받는 유일한 방법, 상생임대차 전략

상생임대주택 특례는 실거주 요건을 충족하지 못하는 집주인에게 매우 유리한 제도입니다. 다만 조건이 명확하므로 계약 구조와 기간 관리를 정확히 해야 하며, 세무 전문가와의 상담도 함께 병행하는 것이 좋습니다.

 

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