2025 분양권 증여 취득세 중과 규정 완벽 정리(+절세 전략)

 

배우자 분양권 증여

2025년 분양권 증여, 취득세 중과 피할 수 있을까?

분양권 증여와 취득세 중과 문제

A 씨는 2025년 초 입주 예정인 아파트 분양권을 보유 중이며, 이를 배우자에게 증여해 취득세 중과를 피하려고 했습니다.

과거 2 주택자였던 A 씨는 현재 주택 1채만 보유 중이지만, 분양권을 매수할 당시의 주택 수 기준으로 취득세가 산정되기 때문에 여전히 3 주택자로 간주됩니다.

이에 따라, 배우자에게 증여해도 취득세 중과를 피하기 어렵다는 해석이 나왔습니다.

 

지방세법 시행령 개정안 핵심 내용 (2025년 1월 시행)

가구 내 이동: 동일 가구 내에서 분양권 증여/매매 시, 최초 취득일 기준으로 주택 수 판단
가구 외 이동: 타 가구로 분양권을 이전해도 최초 취득일 기준으로 주택 수 산정

 

취득세 중과 대상과 예외 규정

 

• 비조정대상지역: 2주택자가 분양권 취득 → 3 주택자로 간주 → 중과세율 적용
• 조정대상지역: 1주택자가 분양권 취득 → 중과세율 적용
• 예외: 기존 주택을 처분하는 조건의 일시적 2 주택 → 일반세율 적용 가능

 

자녀의 분양권 취득과 가구 분리 기준

• 분양권 보유 자녀가 가구를 분리하더라도, 취득일에 동일 가구로 판단되면 부모 주택 수에 포함
• 분양권 아파트 취득일 기준으로 가구 분리가 완료되어 있어야만 부모의 주택 수에서 제외 가능

 

갈수록 까다로워지는 취득세 회피 전략

2025년부터는 증여, 가구 분리 등을 통한 취득세 중과 회피가 사실상 차단됩니다.

분양권을 증여하거나 가족 간 명의 변경으로 절세를 시도하는 경우에도, 최초 분양권 취득일의 주택 수 기준으로 취득세가 산정되기 때문에 효과가 없습니다.

 

취득세 중과 절세 전략 3가지

 

• 1. 분양권 매수 시점 조절: 기존 주택 처분 후 분양권 매수로 일시적 2 주택 예외 적용을 받을 수 있는 구조를 설계
• 2. 가구 분리 사전 준비: 자녀에게 분양권을 이전할 경우, 취득일 전까지 가구 분리를 마쳐야 주택 수에서 제외
• 3. 임대사업자 등록 고려: 일부 지자체는 임대주택 등록 시 취득세 감면 가능 (지방 조례 확인 필수)

 단순한 명의 변경이나 증여로는 취득세 중과를 피할 수 없습니다. 주택 수 조정과 취득 시점, 가구 구성을 종합적으로 설계해야 절세가 가능합니다.

 

많이 하는 질문 (FAQ)

 

Q1. 배우자에게 분양권을 증여하면 취득세를 줄일 수 있나요?

A. 불가능합니다. 동일 가구 내 이동으로 간주되어 최초 취득일 기준으로 취득세가 계산됩니다.

Q2. 자녀에게 분양권을 주고 가구를 나누면 절세가 되나요?

A. 자녀가 아파트 취득일까지 별도 가구로 분리되어 있어야만 부모의 주택 수에서 제외됩니다.

Q3. 분양권은 언제 주택 수로 계산되나요?

A. 매수 시점 기준으로 주택 수에 포함됩니다. 이후 주택을 처분해도 영향 없습니다.

Q4. 일시적 2주택자는 중과세를 피할 수 있나요?

 

A. 일정 기한 내에 기존 주택을 처분할 계획이 명확하다면 일반세율이 적용될 수 있습니다.

 

2025년 분양권 세금 전략, 증여보다 시점 관리가 중요합니다

가족 간 이전으로 취득세 중과를 피하려는 방식은 더 이상 통하지 않습니다. 분양권 매수 시점의 주택 수가 핵심 판단 기준이기 때문에, 증여나 명의 이전보다는 취득 시점과 주택 수 조정 전략이 중요합니다.

✅ 2025년부터는 분양권 증여 시에도 취득세 중과 회피 불가
✅ 동일 가구 또는 가족 간 이전도 최초 취득일 기준으로 판단
✅ 자녀에게 이전 시 가구 분리 시점 중요 (취득일 기준)
✅ 증여보다 주택 수 관리와 시점 전략이 핵심입니다
✅ 임대사업자 등록, 분양권 매수 시점 조절 등 종합적 절세 전략 필요

 

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