면세 사업장 주택임대업 매출 신고, 1주택도 과세될 수 있다?

면세 사업장 주택임대업 신고

2026년 면세사업자 주택임대업, 매출 신고 이렇게 하세요

주택 임대업은 부가가치세가 면세되는 업종이지만, 매년 2월에는 '면세사업장 현황신고'를 해야 합니다. 이는 부가세 대신 1년 치 임대 매출을 국세청에 보고하는 절차로, 소득세 과세 기준과 연계되기 때문에 매우 중요합니다.

2026년 기준 핵심 요약
- 부가세 신고는 면제되지만 현황 신고는 의무
- 미신고 시 소득세 신고 누락으로 추후 가산세 부과 가능
- 신고는 홈택스에서 전자신고로 가능

면세사업장 현황신고란?

• 주택임대업, 병원, 학원 등 부가세 면세업종 대상자가 제출
• 부가가치세는 면제되지만, 소득세는 과세될 수 있으므로 매출 신고가 필요
• 매년 2월, 전년도 매출 내역을 보고하는 신고

주의: 현황신고를 안 했다고 가산세가 바로 붙진 않지만, 5월 종합소득세 신고에서 누락되면 세금 추징과 가산세가 발생할 수 있습니다.

 

주택임대업 소득세 과세 기준 (2026년 기준)

구분	비과세	과세 대상
1주택자	부부합산 1주택 + 거주용	공시가격 12억 초과 또는 해외주택 보유
2주택자	월세 수입 없음	월세 수입 발생 시 과세
3주택 이상	해당 없음	전세보증금 포함 과세 (보증금 3억 초과)

※ 전세보증금 과세 기준

• 보증금 합계 3억 원 초과 시
• 초과금액의 60% × 연 3.5% → 간주임대료 과세

 

신고 방법 및 준비 서류

필요 서류

• 임대차 계약서
• 월세 수령 내역, 보증금 내역
• 임대 기간 및 임차인 정보

신고 방법

• 홈택스 접속 → '면세사업장 현황신고' 메뉴
• 모바일 안내문 수신 후, 자동 불러오기 가능
• 전자신고 전용 (오프라인 제출 불가)

2026년 홈택스 꿀팁
- 전년도 수입금액 자동 불러오기 기능
- AI 세금 계산기로 예상 세액 미리 파악
- 신고도움 서비스 활용 시 편리하게 종합소득세 연계 가능

사업자등록 안 했으면?

주택임대업은 사업자등록이 의무입니다. 만약 등록하지 않았다면, 미등록 가산세(0.2%)가 발생할 수 있으니 지금이라도 등록하는 게 유리합니다.

 

신고하지 않으면 어떤 불이익이 있을까?

• 5월 종합소득세 신고 시 누락 발생
• 임대차 신고, 전입신고, 확정일자 등으로 과세 대상자 자동 추적
• 세무조사 및 추징세 + 가산세 부과 가능

주의: ‘부가세 면세’라고 해서 ‘소득세 비과세’인 것은 아닙니다. 소득세 과세 여부는 주택 수와 보증금, 수입 규모에 따라 달라집니다.

세금 줄이는 실전 팁

• 임대사업자로 등록하면 일정 조건 시 세액 감면
• 5월 종합소득세 신고 전 대출이자·수리비 등 필요경비 증빙 확보
• 신고도움서비스 활용 → 간편 신고 + AI 예상세액 확인 가능

 

이제라도 정리하세요!

현황신고는 단순한 보고지만, 5월 소득세 신고와 직접 연결</strong됩니다. 특히 최근 국세청은 임대차신고, 확정일자 등을 기반으로 임대 소득 추적을 강화하고 있어 신고를 누락하면 불이익과 세무조사로 이어질 수 있습니다.

신고 자체는 어렵지 않지만, 무시하면 큰 비용이 따릅니다. 2026년에는 꼭, 제대로 준비해두세요.

 

 

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