소형주택 매입할 때 양도/취득/종부세는?

소형주택 매입 세금

소형 주택 매입 시 취득/양도/종부세

- 법 개정을 전제로 소형주택(전용면적 60㎡ 이하, 아파트 제외)을 매입할 경우, 주택 수 산정에서 제외한다고 했다. 하지만 이 부분에 대한 정확한 해석이 필요하다. 

소형주택 매입 취득세 

- 올해와 내년 준공된 전용 60㎡ 이하 다가구 주택, 아파트를 제외한 공동주택과 도시형 생활주택의 경우, 취득세를 최대 50%까지 감면한다. 단, 법 개정이 전제되어야 한다. 또 올해와 내년 준공된 소형주택은 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하 기준에 충족할 경우 주택 수에서 제외한다. 

 

현행 법률상 다주택자가 신규 취득하는 주택에 대해서는 기존 보유 주택수를 고려해서 취득세 중과세율이 적용되고 있다. 조심해야 할 것은 이번 대책이 적용 대상 소형주택에 대해 취득세를 부과하지 않는다는게 아니라는 것이다. 현재 1주택자가 대상 소형주택을 취득하는 경우, 취득세는 납부하는 것이고,

 

그다음으로 세 번째 주택을 취득하는 경우에 적용대상 소형주택을 제외해서 두 번째 주택의 취득세율을 적용하겠다는 의미다. 

소형주택 종합부동산세

 

- 현재 종합부동산세를 계산할 때는 소유하고 있는 주택의 공시가격을 합산한 금액에 소유주택이 3채 이상인 경우, 중과세율을 적용하고 있다. 이번 대책은 소형주택 또는 미분양 주택의 경우 적용 세율을 따지기 위한 주택 수 계산에서만 제외하는 것이다. 따라서 대상 주택의 공시가격을 합산해서 종합부동산세는 그대로 납부해야 한다. 

 

예를 들어, 기존 공시가격이 각각 6억원인 2채의 주택을 보유하고 있는 사람이 공시가격 3억 주택을 취득하는 경우, 종합부동산세 계산에 공시가격 합산액(6억+6억+3억)인 15억 원을 기준으로 한다. 물론, 다주택자이므로 9억을 공제한 금액에 공정시장가액 비율과 세율을 적용해서 계산한다. 

 

단, 실물이 3주택이지만 2 주택 이하의 세율 적용을 해주겠다는 것이다. 

소형주택 매입 양도 소득세 

 

- 1가구 1 주택은 매도금액 12억 이하에 대해서는 보유 기간 등의 조건을 만족하는 경우, 비과세가 가능하다. 또 일시적 2 주택 등 조건을 만족하는 경우에만 비과세 된다. 단, 이번 대책에서 소형주택을 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외한다는 의미는 비과세 적용 때 대상에서 제외한다는 것이 아니라, 양도소득세 중과세율을 적용하는 경우 이를 제외한다는 것이다. 

 

예를 들어, 현재 조정대상지역인 서울 4개 구에서 적용 대상 소형주택을 취득해서 매도하는 경우, 중과세율이 아니라 일반세율을 적용한다. 그런데 현재 일시적 2 주택 조건을 만족하는 1 가구가 신규로 소형주택을 매수하는 경우에는 1 가구 3 주택이 되는 것인데, 이때는 비과세가 가능한 종전 주택을 먼저 매도하는 경우라도 비과세 혜택을 받을 수 없다. 

 

 

- 현재 일시적 2주택 상태인 사람은 신중한 접근이 필요하다. 현재 1 주택자는 소형주택을 취득하는 경우, 2 주택 상황이 되므로 신규 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 일시적 2 주택 비과세 적용을 받을 수 있다. 

 

 

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