소형주택 매입할 때 양도/취득/종부세는? (2025)

소형 주택 매입 취득 양도 종부세

2025년 기준 소형주택 매입 시 취득세·양도세·종부세 총정리

 

1. 소형주택 세제 혜택의 핵심은 '주택 수 제외'

2025년 3월 25일 기준으로 정부는 전용 60㎡ 이하 소형주택(아파트 제외)을 매입할 경우, 주택 수 산정에서 제외하는 정책을 추진 중입니다. 하지만 이는 단순한 면제 혜택이 아니라 세목별로 적용 방식이 다르므로 정확한 해석이 필요합니다.

2. 소형주택 매입 시 취득세

• 대상: 2024~2025년 준공, 전용 60㎡ 이하, 아파트 제외
• 취득세 최대 50% 감면 (법 개정 전제)
• 수도권 6억/지방 3억 이하 주택은 주택 수 제외 적용

주의할 점은 취득세를 면제하는 것이 아니라, 다음 주택 취득 시 주택 수에서 제외해 중과세율을 피하게 하는 것입니다. 예를 들어, 1주택자가 대상 소형주택을 취득하면 2주택자가 되지만, 그 이후 주택을 또 살 때 해당 소형주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.

3. 종합부동산세: 세율은 줄고, 합산은 그대로

• 소형주택은 주택 수 산정에서 제외되지만
• 공시가격 합산에는 포함 → 세액 자체는 줄지 않음

예: 기존 6억 주택 2채 + 소형주택(3억) 보유 시 → 총 15억 기준으로 종부세 과세. 하지만 실주택 수는 2주택으로 간주해 중과세율은 피할 수 있습니다.

 

4. 양도소득세: 비과세 요건 주의

• 중과세율 적용 판단 시 주택 수에서 소형주택 제외
• 그러나 1세대 1주택 비과세 적용 대상은 아님

예: 일시적 2주택자가 소형주택을 추가 취득 → 3주택이 되므로 종전 주택을 먼저 매도해도 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있음

단, 기존 1주택자가 소형주택을 취득한 후 3년 내 종전 주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세는 여전히 적용됩니다.

 

5. 정리 요약

• 취득세: 감면 + 이후 주택 취득 시 중과세율 회피 가능
• 종부세: 세율은 완화되지만 과세표준은 그대로
• 양도세: 비과세 요건과 별개, 중과세율 적용은 피함

TIP: 소형주택은 비과세를 위한 '주택 수 제외'와는 다른 개념입니다. 중과세율을 피할 수는 있지만, 양도세 면제를 받으려면 별도 요건을 충족해야 합니다.

 

 

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