경매할 때 '말소 기준권리' 체크 필수

민사집행법상 경매 근경매 말소기준권리

경매할 때 '말소기준권리' 체크 필수

- 경매로 부동산을 취득하려고 할 때, 1차적으로 분석해야 할 서류는 등기부등본(등기사항전부증명서)이다. 등기부등본에는 소유자나 부동산에 관한 각종 권리가 적혀 있는데, 이들 권리의 순위를 나열하고, 분석할 줄 알아야 어떤 권리가 소멸하는지 혹은 인수되는지 파악할 수 있다. 

 

또 경매 부동산의 등기부등본을 분석하다 보면 현재 소유자 등의 채무 상태 등이 파악되기 때문에 경매 진행이나 취하 가능성을 어느 정도 가늠해 볼 수 있다. 

등기부등본 분석 주의사항

- 계약 등 부동산에 관한 법률행위를 했다면 권리의 변동은 반드시 등기해야만 효력이 인정된다. 예를 들어, 부동산 매매 계약을 체결한 후 매수인이 매도인에게 잔금을 모두 지급했다고 하더라도 등기부등본에 소유권이전등기를 하지 않는 이상, 매수인은 정상적으로 소유권을 행사할 수 없다. 

 

ㄸ 금전을 대여하면서 근저당권설정계약을 했더라도 실제 등기하지 않는다면 근저당권자의 권리인 임의경매 신청권이나 우선변제권 등이 인정되지 않는다. 하지만 예외적으로 경매, 상속 등으로 인한 소유권 취득은 효력 발생일에 등기가 없더라도 소유권을 인정한다. 

 

즉 경매로 부동산을 낙찰받고 잔금을 모두 지급 했다면 소유권 이전등기 여부와는 상관없이 권리를 행사할 수 있다. 단, 나중에 해당 부동산을 매매 등으로 처분하기 위해서는 소유권이전등기 절차를 거쳐야만 한다. 

 

 

- 우리나라는 토지와 건물을 별개 부동산으로 취급하기 때문에 등기부등본 역시 각각 존재한다.. 따라서 단독주택이나 다가구주택, 공장 같은 부동산을 경매로 취득하고자 할 때는 토지와 건물 등기부등본을 따로 열람한 후 권리 분석을 해야만 한다.

 

아파트와 연립/다세대, 상가 같은 집합 건물은 하나의 등기부등본에 토지와 건물을 표시하고 권리를 설정하므로, 건물이 깔고 있는 토지는 별도로 열람할 필요가 없다. 

등기부등본 구성 

- 등기부등본 구성은 표제부, 갑구와 을구로 나뉜다. 표제부에는 해당 부동산의 소재지번, 면적, 지목, 건물 구조 등이 표시된다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 현재 소유자 및 전 소유자와 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권 행사를 제한하는 권리 등을 확인할 수 있다. 

 

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재된다. 부동산을 담보로 설정한 근저당권, 권리자가 토지나 건물을 사용/수익 할 수 있는 지상권, 전세권 등을 예로 들 수 있다. 갑구와 을구에 등기된 권리는 순위 번호, 등기 목적, 접수 일자, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 순으로 정리되어 있는데, 이들 권리를 순서대로 나열하고자 할 때 

 

동일 구에 있는 권리는 순위 번호 순서로 나열하면 되고, 다른 구에 있는 권리 간에는 접수번호 순서로 나열한 후 분석하면 된다. 

민사집행법상 말소 기준 권리 

 

- 민사집행법상 경매 부동산의 모든 근저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있다. 또 지상권, 전세권, 등기된 임차권 등이 근저당권, 압류, 가압류 보다 후순위일 때는 소멸하지만, 선순위일 때는 매수인이 인수한다고 규정되어 있다. 즉, 등기부등본에 설정된 권리 중에서 돈과 관련된 권리인 근저당권, 압류, 가압류, 그리고 경매 신청을 한 전세권 등이 1순위라면

 

등기상 모든 권리가 낙찰로 소멸한다고 이해하면 된다. 그래서 이를 일명 '말소 기준 권리'라고 부른다. 

 

 

 

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