아파트 시공사 부도 났을 때 대처 방법

아파트 시공사 부도

아파트 시공사 부도났을 때 

- 부동산 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에 고꾸라지는 건설사가 줄을 이으면서 분양계약자의 불안도 커지고 있다. 만약 분양받은 아파트의 시공사가 중간에 도산하는 상황이 벌어진다면, 일단 중도금 납입부터 중단하는 게 피해를 줄이는 방법이다. 

 

30 가구 이상 아파트는 의무적으로 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 가입해야 한다. 이 보증에 가입한 주택의 계약자라면 걱정을 그나마 덜 수 있다. HUG에 분양이행이나 환급이행을 요구할 수 있기 때문이다. 환급이행은 그동안 납입한 계약금과 중도금 등을 돌려받는 걸 의미한다. 

 

분양 계약자 3분의 2 이상이 동의하면 환급이행을 받을 수 있다. 단, 분양사고가 터진 이후 보낸 돈은 보증 대상이 아니라는데 주의해야 한다. 

시공사에 문제가 생겼을 때 

 

- 일단 중도금 납입을 멈추는게 중요하다. 가격 할인을 받기 위해 중도금을 선납하는 사례도 있다. 그런데 이 금액은 원칙적으로 환급 대상이 아니다. 선납 할인을 결정할 때 시공사의 재무상태를 잘 확인하는 게 중요하다. 분양사 측에 현금을 직접 건넬 때도 HUG의 보호를 받지 못한다. 

 

계약서에 지정된 납부 계좌로 분양대금을 내야 한다. 또 사업주체가 사업을 포기하는 경우에도 이 아파트가 이미 분양되어 입주자가 있는 경우, 아파트를 끝까지 지어서 집을 받을 수 있다. 

HUG 환급이행이 실행되도 손해

 

- 먼저 발코니 확장과 시스템에어컨 같은 옵션 비용에 대해서는 HUG가 보증해 주지 않는다. 이자 부담도 개인 몫이다. 분양계약자가 금융회사에서 받은 중도금 대출 등의 이자분은 HUG가 보증 책임을 지지 않기 때문이다. 최근 분양시장 침체로 중도금 무이자 등 금융 혜택을 내거는 사업장들도 적지 않다. 

 

보증사고가 터지면 이런 혜택도 당연히 날아간다. 일반 분양 계약자가 아닌, 재건축/재개발 조합원은 HUG 보증 대상이 아니다. 전매로 분양권을 매입한 경우는 보호받을 수 있다. 공정률이 80% 넘은 사업장이라면 환급이행을 선택하지 못하고, 분양이행만 고를 수 있다. 

 

시공사를 바꿔 공사를 재개하더라도 입주 지연 등에 따른 손해를 볼 수 밖에 없다. 분양사고가 발생하면 입주자 대표회의를 잘 꾸려서 운영하는 것도 중요하다. 

 

건설사는 대부분 시공사로만 참여

- 대부분 아파트 분양 사업은 조합 등 발주자인 사업주체가 따로 있고, 건설사는 시공사로 참여한다. 건설사가 사업주체까지 맡아 진행하는 사례는 거의 없다. 사업체 차질이 생겼을 때 위험 부담을 모두 떠안아야 하기 때문이다. 흔히 '건설사가 무슨  무슨 아파트를 분양한다'라고 하지만, 실제로 건설사는 분양을 대행하는 형식이다. 

 

발주자는 건설사와 시공 계약을 할 때 보통 분양 대행을 함께 맡긴다. 그리고 대부분 그냥 지나치는 문구지만 입주자모집공고문에는 '분양계약자는 사업주체의 부도, 파산 등으로 보증사고가 발생하면 사업주체를 주택도시보증공사로 변경되는 데 동의하는 것으로 본다'고 명시되어 있다. 

오피스텔이나 비아파트는?

- HUG 분양보증 의무 가입 대상이 아닌 오피스텔 등 비아파트는 경/공매로 넘어갈 가능성이 크다. 그러니 그동안 낸 돈을 온전히 회수하지 못할 공산이 적지 않다. 비아파트 분양계약자라면 해당 주택이 HUG 분양보증에 가입했는지 미리 확인하는 게 좋다. 

 

 

---

 

관련 글: 2024년 청년/신혼부부 내집 마련 알아야 할 정책

관련 글: 소형 신축 빌라 주택 수 제외 기준

관련 글: 청약 당첨 후 포기 패널티