대출/전세 낀 집 증여세 아끼는 방법

대출/전세 낀 집 증여

전세/대출 낀 집 증여세 아끼는 방법

- 부동산을 증여할 때 가장 고민되는 부분은 바로 증여세 부담이다. 특히 전세보증금이나 대출이 있는 집을 증여할 경우, 부담부증여를 활용하면 증여세를 줄일 수 있다. 하지만 무작정 활용하면 오히려 양도세 부담이 커질 수 있으므로 전략적인 접근이 필요하다. 

 

1. 부담부 증여란?

- 부담부증여란 부동산을 증여하면서 대출금이나 전세보증금 같은 채무도 함께 넘기는 방식을 말한다. 단순한 증여가 아닌 채무를 함께 이전하는 것이기 때문에 세금 측면에서 일반 증여와 다르게 계산된다. 

부담부증여의 세금 계산 원리 

- 증여 대상 부동산 중 채무(대출/보증금) 부분은 매매로 간주

- 채무를 제외한 나머지 부분만 증여세 과세 대상

- 증여자가 부담했던 대출금이나 보증금을 수증자가 떠안으면, 양도소득세가 발생 

예) 시가 10억 원의 주택을 부담부증여하는데 5억 원의 대출이 있다면, 

5억은 매매로 간주되어 양도세 부과
나머지 5억은 증여세 부과 

즉, 양도세와 증여세가 동시에 발생하지만 증여세 부담을 줄일 수 있는 효과가 있다. 

 

2. 부담부증여를 활용하면 좋은 경우

 

1) 증여세 부담을 줄이고 싶을 때

- 부동산 가격이 높아 증여세 부담이 클 경우, 채무를 수증자가 승계하면 증여 재산가액이 줄어서 증여세 부담이 줄어든다. 

2) 부동산 가격이 계속 상승할 때

- 가격이 상승할 것이 예상되는 부동산은 미리 증여하는 것이 유리하다. 부담부증여를 활용하면 증여 재산가액을 낮출 수 있어서 미래 상속세 부담까지 줄이는 효과가 있다. 

3) 양도차익이 적거나 양도세 비과세 대상일 때

- 부담부증여 시 양도세가 발생하므로, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우라면 부담부증여를 적극 활용할 수 있다. 

- 양도차익이 적어 양도세 부담이 크지 않은 경우에도 유리하다. 

 

3. 부담부 증여 시 주의할 점 

1) 증여자가 양도세를 부담해야 한다

- 부담부증여는 채무 부분을 매매로 보기 때문에 증여자가 양도세를 부담해야 한다. 

- 만약 증여자가 이 채무금을 상속 때까지 사용하지 않으면 상속세가 추가로 발생할 수 있다. 

2) 수증자의 대출 상환 능력 필요

- 수증자가 대출을 승계해야 하므로, 상환 능력이 부족하면 부담이 될 수 있다. 

- 또한, 대출 은행에서 대출 승계를 거부할 가능성도 있으므로 미리 확인해야 한다. 

3) 세무서의 사후관리 대상이 될 수 있다

- 부담부증여 후, 수증자의 대출 상환 내역에 대한 세무조사 가능 

- 세무서에서 부채상환 자금 출처를 요구할 수 있으므로 증빙 자료를 철저히 준비해야 한다. 

 

4. 부담부증여 절세 전략 & 활용법

1) 양도세 비과세 요건 활용

- 1세대 1주택자가 부담부증여를 할 경우, 비과세 요건을 충족하면 양도세 없이 증여 가능 

- 양도차익이 적은 경우 양도세 부담을 최소화하면서 증여 가능 

2) 부동산 가치가 오르기 전에 증여

- 부동산 가격이 상승하기 전에 부담부증여를 활용하면 증여 재산가액을 낮출 수 있어서 절세 효과 극대화

3) 대출 승계 가능 여부 미리 확인

- 대출 승계가 어려운 경우 부담부증여가 불가능할 수 있으므로, 미리 금융기관과 확인 필수 

4) 증여 후 10년 내 추가 상속/증여 고려

- 10년 내 추가 증여가 발생할 경우 기존 증여 재산과 합산 과세될 가능성이 있으므로, 장기적인 증여 계획이 필요

5. 부담부증여가 적합하지 않은 경우

- 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우 -> 양도세 부담이 커질 수 있다. 

- 수증자가 대출 상환 능력이 부족한 경우 -> 채무 부담이 오히려 세 부담보다 커질 수 있다. 

- 세무조사를 받을 가능성이 높은 경우 -> 자금 출처 소명이 어려울 경우 불이익 발생 가능 

 

 

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