근저당권보다 앞서려면? 임차인이 알아야 할 대항력/우선변제권

근저당권 대항력 우선변제권

근저당권 설정 주택에서 세입자가 대항력·우선변제권을 확보하는 방법

 

근저당권 설정된 집, 임차인은 무조건 불리할까?

임대차계약서에 소유자의 처분 제한 특약이 없다면, 임대인은 자기 소유 아파트를 담보로 제공할 수 있습니다. 그러나 임차인 입장에서는 이로 인해 대항력과 우선변제권 확보가 어려울 수 있어 주의가 필요합니다.

 

대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 핵심 요건

• ① 전입신고 + ② 주택 인도 → 다음 날 0시부터 대항력 발생
• ③ 확정일자 → 우선변제권 발생
• 셋 모두를 같은 날 갖추면 다음날 0시부터 대항력+우선변제권 동시 확보 가능

이후 주택이 경매로 넘어가더라도, 대항력+우선변제권 요건을 갖춘 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

Tip: 등기부등본에서 근저당권 설정일이 임차인의 대항력 효력 발생일 이후라면, 임차인이 우선권을 갖습니다.

 

소유권·저당권과 임차인의 우선순위

소유권 이전등기나 근저당권은 등기 접수일 기준으로 효력이 발생합니다. 따라서 임차인이 전입신고 및 인도 전이라면, 근저당권이 우선하게 됩니다.

이를 방지하려면 임대차 계약 시 특약 조항을 통해 대항력 발생 전 처분 금지 조항을 반드시 명시하는 것이 좋습니다.

주택이 제3자에게 매도되는 경우

매수인의 등기 접수일보다 임차인의 대항력 발생일이 늦다면, 세입자는 대항력을 잃고 퇴거 요청을 받을 수 있습니다.

• 매도 전 → 대항력 확보 필수
• 매도 후 → 후순위일 경우 대항 불가

 

주의사항: 대항력·우선변제권의 효력 유지 조건

대항력과 우선변제권은 계속 유지될 때만 효력이 있습니다. 전입신고를 옮기거나 주민등록이 말소되면, 기존 권리 효력이 즉시 상실됩니다. 다시 전입신고를 해도 최초 권리는 소멸된 것으로 간주되므로, 세입자는 보증금 보호에서 불이익을 받을 수 있습니다.

꼭 확인하세요: 임대차 계약 직후 전입신고와 인도, 확정일자까지 하루 안에 진행하세요. 이후 주소지를 이동하면 기존 권리는 소멸되니 유의해야 합니다.

 

 

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