근저당권에 대한 임차인(세입자) 대항력/우선 변제권 갖기 위한 방법

근저당권 대항력 우선변제권

근저당권에 대해 세입자 대항력/우선변제권 갖기 위한 방법

- 임대차계약상 특약으로 임대인의 주택을 담보로 제공하는 것을 제한하지 않는 한 임대인 보인 소유 아파트를 담보로 제공하는 행위는 소유권의 행사로서 가능하다고 볼 수 있다. 실제 특약이 없고, 주택이 담보로 제공된 경우라면 임대인과 임대차 계약을 체결한 것만으로는 제삼자로부터 임대차 계약에 대해 보호받을 수 없는 것이 원칙이다. 

 

주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차는 다르다. 임차인이 전입신고를 하고, 건물의 인도를 받게 되면 전세권 등기 등이 없더라도 계약체결만으로 그 다음날부터 제삼자에게 대항력이 발생한다. 이렇게 주택임대차보호법상 대항력이 발생하는 경우라면, 저당권이 설정된 날과 우선순위를 비교해야 한다. 

 

 

주택임대차보호법에서 인정하는 대항력을 갖추고 우선변제권을 갖게 되면, 그 효력이 발생한 날을 기준으로 주택경매 시 변제 등에서의 우선순위가 달라지기 때문이다. 그다음 날 부터란, 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터를 의미한다. 즉, 세입자가 임대차계약을 체결한 후 전입신고와 건물인도를 받게 되면,

 

그다음 날 0시부터는 제삼자에 대해서도 임대차계약 내용을 주장할 수 있어서 임차권을 보호받을 수 있다. 또 임차인이 계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 전입신고와 건물인도 및 확정일자를 같은 날 받으면 그다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생한다. 

대항력과는 다른 소유권/저당권

- 대항력의 효력 발생 시기와 다르게 소유권이나 저당권의 경우, 등기 접수 시를 기준으로 물권적 효력이 발생한다. 이에 따라 임차인이 전입신고와 아파트의 인도를 받은 날 또는 그 이전에 근저당권이 설정된 경우라면, 근저당권자에게 대항하지 못할 수 있다.

 

이런 점 때문에 임차인은 임대인과의 임대차계약 시 특약으로 임차인의 대항력 및 우선변제권의 효력 발생 전까지는 해당 부동산에 관해 어떤 처분 행위도 할 수 없도록 하는 특약을 체결할 필요가 있다. 마찬가지로 임대인이 근저당권을 설정해준 경우뿐 아니라 임대인이 제삼자에게 주택을 매도하는 경우도 동일하다. 

임대인이 제3자에게 주택을 매도하는 경우 

 

- 매수인의 소유권이전등기 접수일과 임차인의 대항력 효력발생일을 비교해서 임차인의 대항력이 후순위가 되는 경우, 매수인으로부터 퇴거요청을 받더라도 대항할 수 없게 될 수 있다. 마지막으로 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 요건이 계속 유지되는 동안만 효력이 발생한다. 

 

이 때문에 근저당권 등 다른 물권보다 대항력과 우선변제권의 효력 발생에서 우선순위에 있다고 하더라도 일시적으로라도 전입신고를 옮기게 되면 이후 다시 전입신고를 해도 대항력과 우선변제권의 효력은 그 즉시 효력을 잃게 된다는 점을 유의해야 한다. 

 

 

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