전세가 매매가 보다 높을 때 (디커플링)

전세가 매매보다 높을 때

전세가 매매보다 높을 때 갭투자 

- 주택시장에서 매매가와 전셋값은 동일한 방향성을 갖고 움직이는 게 일반적이다. 하지만 시장 상황에 따라 두 가격이 서로 다른 방향성을 나타내기도 한다. 이 현상을 두고 '디커플링'이 발생한다고 말한다. 실제 최근 전국 아파트 매매가는 약 20개월 연속 하락세를 이어갔지만 전셋값은 6개월 연속 상승했다. 

 

디커플링이 진행된다고 볼 수 있다. 

디커플링 발생 이유 

- 디커플링이 발생하는 이유는, 매매가와 전셋값에 영향을 미치는 요인이 조금씩 다르기 때문이다. 전세는 매매시장과 비슷하게 움직이지만 근본적으로 임대차시장의 한 형태다 보니, 주택 매수 수요와 임차 수요가 명확하게 나뉠 때 매매 시장과 방향성이 달라질 수  있다. 

 

매매가 약세를 예상한 수요가 매매보다 임차시장을 선호할 때 요즘과 같은 디커플링이 발생한다. 

 

 

- 디커플링이 발생한 과거 사례로는 2012~2013년이 지금과 가장 비슷한 흐름을 보였다. 이 당시 주택시장 상황을 보면, 2008년까지 장기 상승한 주택 가격이 리먼 사태 이후부터 침체기에 접어들어서 오랜 기간 약세를 이어간 시기다. 이 당시 서울 아파트 매매가 내림세는 약 30개월간 지속됐고, 전셋값은 일시적인 하락을 제외하면 지속적으로 하락을 겪지 않았다.

 

많은 전문가가 지금의 주택시장이 2013년과 닮았다고 말하는 원인을 여기서 찾을 수 있다. 

지난 10년간 달라진 시장 참여자

 

- 가장 두드러지는 변화 중 하나는 '갭투자(전세 끼고 매매)의 대중화'가 있다. 정보 획득이 제한적이었던 과거와는 다르게 지금은 내가 보유한 자본 금액이 얼마인지만 입력하면 갭투자 가능 단지를 바로 확인할 수 있다. 게다가 지금 갭투자가 가장 활발하게 이뤄지는 지역이 어디인지 언제든지 확인할 수 있다 보니 수요자의 활발한 시장 참여가 가능하다.

 

지금의 전세가율(매매가 대비 전세가 비용)은 갭투자를 고민해 볼 정도로 매력적인 수준일까? KB부동산에 따르면 올해 2월 기준 전국 아파트 전세가율은 66.5% 수준이며, 서울은 52.4%를 기록했다. 2000년 이후 현재까지 아파트 전세가율 평균치가 전국 64.2%, 서울 55.1%라는 점에서 현재 전세가율은 장기 평균과 비슷한 수준이다. 

 

지금 시장과 가장 닮았다는 2013년(6월 기준 전국 63.7%, 서울 56.7%)과도 큰 차이를 보이지 않는다. 단기적인 관점에서는 전세가율이 꾸준히 오르고 있지만, 그렇다고 현 시장 상황이 과거에 비해 갭투자에 우호적인 수준은 아니라는 것에 무게를 둘 필요가 있다. 

섣부른 갭투자는 지양 

- 부동산 가격이 급등하던 시기에 '패닉 바잉'에 나선 수많은 젊은 세대가 활용한 주택 구입 방식이 바로 갭투자였다. 그리고 최근 몇 년간 가장 극심한 고통을 받는 것도 무리한 갭투자에 나선 사람들이다. 아마도 이들이 가장 간과한 부분은 갭투자의 본질이 '투자'에 있다는 점이 아닐까 싶다. 

 

안정성을 추구해야 할 내 집 마련과 손실도 감내해야 하는 부동산 갭투자는 방향성이 다르다는 점을 반드시 기억하고, 섣부른 판단보다는 시장을 조금 더 지켜보는 지혜가 필요할 수 있다. 

 

 

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