자녀에게 주택 증여할 때 조심할 점

자녀 주택 증여 주의사항

자녀에게 주택 증여할 때 주의사항

자녀 세대분리 요건 확인

- 1 주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주)하다 처분할 경우, 양도금액 12억까지는 양도세가 전액 비과세된다. 20대 미혼 자녀가 별도 가구로 인정을 받으려면 소득 요건을 충족해야 한다. 소득 요건은 자녀의 연소득이 기준중위소득(2024년 기준 1인 가구 월 222만 8445원)을 1년 치로 환산한 금액의 40%를 넘어야 한다. 

 

부모에게 경제적으로 의존하지 않고 독립적인 가구를 이루고 있는지를 판단하는 기준이다. 세대분리한 자녀가 30세 이상이라면 이런 소득 요건 없이도 별도 세대로 인정받을 수 있다. 1 가구 1 주택이 비과세 적용을 못 받는 사례 중 자녀가 주소가 부모와는 달랐지만, 실제는 부모와 함께 살고 있는 것으로 확인되는 경우다. 

 

1 가구 1 주택 비과세를 적용받으려면 주택 양도 전 세대분리가 실질적으로 되어 있어야 한다. 자녀가 독립적인 생활을 한다는 점을 증명할 수 있도록 자녀의 소득, 직업 등과 관련한 서류를 미리 준비해야 한다. 

일시적 2주택 비과세, 주택 취득 시점 주의 

 

- 주택을 갈아타는 과정에서 일시적 2주택자가 되는 경우, 주택 취득 시점을 잘 살펴봐야 한다. 1 주택자가 신규 주택을 취득한 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 '일시적 2주택' 비과세 특례를 받을 수 있다. 

 

그런데 신규 주택 취득 시기 요건에 맞지가 않아서 양도세 부과 통지를 받는 사례가 종종 발생한다. 

상속 관련 주의사항

 

- 상속 개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1가구가 주택을 상속받은 후 일반 주택을 양도하는 경우, 1 가구 1 주택 비과세 특례가 적용된다. 주택을 상속받은 이후 다른 주택을 취득하는 경우에는 비과세 특례를 누리지 못한다. 상속주택은 주택 수 산정에서 제외되는 것으로 생각하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있다. 

 

만약 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있다면 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 게 유리하다. 상속주택을 공동으로 물려받는 경우, 공동상속주택은 상속 지분이 가장 큰 상속인의 주택수에 포함된다. 

 

지분이 작은 상속인은 일반주택 양도 시 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.  

 

 

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