토허제 피한 경매, 실거주 의무 없는 강남/용산 투자 방법 총 정리

토허제 경매 투자 강남 용산

토지거래허가제 피해간 강남·용산 경매시장, 다시 '후끈'

 

토허제 실거주의무 피하는 경매…투자자 몰린다

2024년 3월 기준, 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 일반 매매 시 2년간 실거주 요건이 적용되지만, 경매 낙찰은 예외입니다.

실거주 의무도 없고, 전세도 가능하기 때문에 토허제를 피한 투자 수요가 경매시장에 몰리고 있습니다.

✅ 토허제 지정 지역 경매의 장점:

• 실거주의무, 자금조달계획서 제출 등 면제
• 시세보다 저렴하게 낙찰 가능
• 강남·용산 중심지 아파트 낙찰가율 상승 중

 

낙찰가율 100% 넘은 강남3구·용산

지지옥션에 따르면 2024년 3월 기준 강남3구·용산 아파트 낙찰가율은 104%를 기록했습니다. 지난 1월(95.6%), 2월(97.9%)과 비교해 가파른 상승세입니다.

낙찰률도 1월 60.4%에서 3월 70%까지 상승했습니다.

 

주요 낙찰 사례

• 노원구 중계금호타운 85㎡: 감정가 6.97억 → 낙찰가 7.46억 (낙찰가율 107%, 응찰자 8명)
• 광진구 자양동 광진하우스토리한강 142㎡: 감정가 18억 → 낙찰가 22.06억

 

토허제 확대 이후, 오히려 응찰 몰려

토허제 발표 이후 한강변과 학군지 위주로 100% 이상 낙찰가율이 속출하고 있으며, 가격 상승 기대감이 작용한 것으로 보입니다.

특히 3월 24일 헬리오시티 85㎡는 응찰자 87명이 몰리며 낙찰가율 100%를 기록했습니다.

 

경매로 투자 기회 노릴 수 있을까?

경매는 감정가보다 싸게 낙찰받을 수 있을 뿐 아니라, 토허제 예외 적용으로 실거주 의무와 전세 제한이 없어 투자자들에게 매력적인 수단이 되고 있습니다.

강남·용산은 물론 풍선효과가 예상되는 외곽 지역까지 경매 열기가 확산되는 흐름입니다.

 

토허제 지역 경매의 단점은 없을까?

⚠️ 단점도 꼭 체크하세요!

• 경매 특성상 권리분석 필수: 선순위 임차인, 대항력 여부, 말소기준권리 등 복잡한 권리 구조 주의
• 실거주 목적 아님에도 주택 수로 포함: 무주택 청약 자격 상실, 종부세·취득세 등 세금 증가 가능성
• 낙찰가율 과열: 최근 강남3구 등은 낙찰가가 시세 수준에 근접해 실익이 낮을 수 있음
• 대출 여건도 제한적: 경매물건은 감정가 대비 대출이 이뤄지며, 토허제 지역 고가주택의 경우 LTV 규제 적용으로 대출이 적게 나올 수 있음

 

경매 투자 시 자금 시뮬레이션 예시

 

구분	금액
감정가	30억 원
낙찰가	31.5억 원 (낙찰가율 105%)
취득세 등 세금	약 1.6억 원 (취득세 + 농특세 등)
총 필요자금	약 33.1억 원
대출 가능액 (LTV 40%)	약 12억 원
자기자본 필요	21.1억 원

※ 시뮬레이션은 고가주택 기준이며, 담보평가 방식 및 금융기관별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q1. 토지거래허가구역에서도 경매는 실거주 의무가 없나요?

네. 경매로 주택을 낙찰받는 경우, 토지거래허가제 실거주 의무가 면제됩니다. 임대도 가능합니다.

Q2. 낙찰가가 감정가보다 높은 경우가 많아졌던 이유는?

토허제 확대와 부동산 상승 기대감으로 인해 경매에 수요가 몰리면서 낙찰 경쟁이 치열해졌고, 100% 이상 낙찰가율 사례가 늘었습니다.

Q3. 경매 물건은 모두 전세 놓을 수 있나요?

원칙적으로 실거주 요건이 없기 때문에 전세 임대가 가능합니다. 다만, 임대차 계약 시 세입자 보호 요건, 선순위 권리관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

 

Q4. 청약 제한이 있는 지역에서 경매로 주택을 취득하면 청약 자격에 영향이 없나요?

청약 시에는 주택 보유 여부만 체크되므로, 경매든 일반 매매든 취득 시 주택 수는 동일하게 반영됩니다. 단, 무주택 요건이 필요한 청약은 제한될 수 있습니다.

Q5. 토허제 지역 경매물건은 대출이 잘 나오나요?

경매는 일반 매매보다 감정가 기준으로 대출이 산정되며, 토허제 지역 고가주택은 규제지역 LTV 제한이 적용되므로 대출 한도가 낮아질 수 있습니다. 자금계획을 철저히 세워야 합니다.

✅ 토허제 대상 지역이라도 경매로 취득 시 별도 실거주 요건 없음. 지금부터 경매 흐름과 낙찰가율 변화, 권리분석 요소까지 꼼꼼히 점검해 기회를 노려보세요.

 

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