대체 주택 특례 적용 받으려면? 양도세/종부세 핵심 조건

재건축 임시주택 종부세

재건축 임시 주택과 종부세, 양도세 특례 정리

 

재건축 시 대체주택, 양도세 비과세 특례 요건은?

재건축으로 기존 주택이 멸실되는 경우, 거주 목적의 대체주택을 취득한 경우에는 일정 조건을 만족하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

✅ 핵심 요건 요약:

• 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해야 함
• 대체주택은 1년 이상 실거주 후 양도
• 재건축 완공 후 3년 내 원래 주택으로 세대 전원 입주해 1년 이상 거주
• 대체주택은 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 내 매도해야 함

주의할 점

• 승계 입주권은 비과세 특례 적용 제외
• 대체주택 취득 시점에 1가구 1주택 상태여야 특례 적용 가능 (세법 해석 변경)

⚠️ 기존에는 사업시행인가일 기준 1주택 여부가 중요했으나, 현재는 대체주택을 취득한 시점의 주택 수가 기준이므로 반드시 사전 점검이 필요합니다.

 

재건축 대체주택의 종부세, 어떻게 될까?

대부분의 사람들은 양도세 특례만 신경 쓰고, 보유세(종합부동산세)까지는 고려하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 재건축이 완료된 후에도 대체주택을 계속 보유하고 있으면, 2주택자로 간주되어 종부세 혜택을 받지 못하게 됩니다.

 

종부세 특례는 없다!

• 재건축으로 멸실된 주택은 일시적으로 종부세에서 제외됨
• 하지만 완공된 이후 다시 주택 수에 포함되어 종부세 부과됨
• 대체주택과 함께 6월 1일 기준으로 2주택이면 일반세율+공제 배제

⚠️ 6월 1일 이전까지 대체주택을 매도하지 않으면, 1가구 1주택자에 대한 12억 공제 및 세액공제(최대 80%)를 받을 수 없습니다. 종부세는 공시가격 기준이 아니라 보유 주택 수 기준으로 과세 판단이 이루어지며, 공시가격이 낮은 대체주택이라도 주택 수에 포함되기 때문에 주의가 필요합니다.

실전 전략: 양도세 + 종부세 모두 혜택 받으려면

• 대체주택 취득 시점에 1주택 상태를 유지
• 대체주택은 1년 이상 실거주한 후 매도
• 재건축 완공 후 3년 내 입주 및 거주 1년 이상
• 6월 1일 도래 전까지 반드시 대체주택 처분

✅ 양도세 비과세 특례 + 종부세 1주택 혜택을 모두 받으려면 시간 순서대로 요건을 충족하고, 특히 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전 처분 여부가 핵심입니다.

 

FAQ: 자주 묻는 질문

 

Q1. 대체주택에 거주 요건이 충족되면 바로 매도해도 되나요?

네. 대체주택에 1년 이상 실거주한 뒤라면, 재건축 주택 완공 전이든 후든 3년 이내라면 매도 가능합니다.

Q2. 재건축 주택에 원래 살았던 사실이 없으면 불이익이 있나요?

아니요. 기존 주택의 거주 여부는 무관합니다. 대체주택에서의 거주와, 재건축 주택 완공 후의 거주가 핵심 요건입니다.

Q3. 승계받은 입주권으로는 비과세 특례가 되나요?

아닙니다. 승계 입주권은 비과세 특례가 적용되지 않으며, 대체주택 양도 시 과세 대상이 될 수 있습니다.

Q4. 대체주택을 처분하지 않고 계속 보유하면 어떻게 되나요?

재건축 주택 완공 후에도 대체주택을 계속 보유하면 6월 1일 기준으로 2주택자가 되어, 종부세 중과 대상이 됩니다.

Q5. 종부세에서 1주택으로 인정받으려면 꼭 대체주택을 팔아야 하나요?

맞습니다. 종부세법상 재건축 대체주택은 예외 인정이 없으므로, 6월 1일 전에 처분하지 않으면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없습니다. 공시가격이 낮다고 해서 주택 수에서 빠지는 것이 아니며, 공시가격과 무관하게 주택 수에만 기준을 둡니다.

✅ 대체주택 활용은 신중하게 시기별 전략을 세워야 합니다. 양도세와 종부세는 각각 별도 규정이므로 기준 시점과 거주 요건을 모두 만족시켜야 비과세 + 공제 혜택을 온전히 받을 수 있습니다.

 

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