대법원 판결로 본 상가 조합원 아파트 분양 조건 정리

상가 조합원 아파트

상가 조합원이 아파트를 받으려면? 조합원 전원 동의가 필요합니다

 

상가 조합원 아파트 분양, 대법원 판결의 핵심

재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 대법원 판결이 나왔습니다. 이는 도시정비법의 취지를 존중하는 판단으로, 상가 조합원이 아파트를 선택할 수 있도록 허용하는 것이 법 취지에 맞지 않다는 입장입니다.

대법원은 "상가를 충분히 공급할 수 있음에도 불구하고 상가를 포기하고 아파트를 분양받는 건 법 취지에 어긋난다"고 명시했습니다.

 

서울고등법원 판례 요약

 

해당 판결은 서울 서초구 방배 6 구역 사례에 근거합니다. 상가 조합원이 조합을 상대로 제기한 '총회 안건 가결 확인' 소송에서 대법원은 심리불속행 기각을 결정하여 서울고법의 판결을 유지했습니다.

서울고법은 다음과 같이 판시했습니다.

• 상가 조합원에게 상가를 공급하는 것이 불가능하거나,
• 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우

이러한 예외 상황에서만 주택 공급이 가능하다고 명시했습니다.

 

조합원 자격 변경은 전원 동의가 필요

조합은 2024년 총회에서 상가 조합원에게 아파트를 분양하는 안건을 올렸으나, 동의율이 56.8%에 그쳐 부결됐습니다. 문제는 이 안건이 정관을 변경해 조합원 자격을 바꾸는 성격을 띤다는 점입니다. 이에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다는 법원의 판단이 나왔습니다.

단순한 과반수나 3분의 2 동의로는 부족하며, '조합원 자격'을 바꾸는 중대한 정관 변경은 전원 동의가 요구된다는 점을 유의해야 합니다.

 

도시정비법의 원칙과 예외 조항

 

도시정비법은 기본적으로 상가 조합원에게 상가를 분양하도록 정하고 있습니다. 다만, 새 상가를 짓지 않거나 현실적으로 크게 줄어드는 경우 예외적으로 아파트 분양이 허용됩니다. 이 경우에는 일반 정관 변경과 동일하게 과반수 동의만으로 가능하다는 주장이 있었지만, 이번 판결은 그것이 인정되지 않았습니다.

예외가 적용되는 경우

• 새로운 상가를 전혀 짓지 않는 경우
• 새 상가의 규모가 기존보다 대폭 축소된 경우
• 기존 상가 가액이 최소 분양 주택 가액의 일정 비율 이상일 경우

하지만 방배6구역의 경우, 충분히 상가 공급이 가능함에도 상가를 포기하고 아파트를 선택할 수 있게 하는 구조였기에 법원은 이를 도시정비법의 예외 조항으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

 

상가 조합원이 아파트 분양받는 조건은?

 

이번 판례를 통해 확인된 기준은 다음과 같습니다.

정관 변경으로 상가 조합원에게 아파트 분양을 허용하려면?
→ 조합원 자격 변경에 해당하므로 조합원 전원의 동의 필요
→ 예외적으로 가능하려면 상가 공급이 물리적으로 불가능하거나 부당한 손해 발생해야 함

 

실제 조합 운영 시 유의사항

• 총회 안건 상정 시, 조합원 자격에 영향을 미치는 내용은 반드시 법적 검토 필요
• 예외 조항 적용 여부는 현실적 상황과 사업 구조에 따라 달라짐
• 상가 공급 가능성, 정관 내용, 도시정비법과의 정합성 등을 종합 고려해야 함

 

자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q. 상가 조합원이 꼭 상가를 받아야 하나요?

네, 도시정비법상 원칙은 상가 조합원이 상가를 분양받는 것입니다. 예외는 극히 제한적입니다.

Q. 정관에 '선택 가능' 문구가 있으면 아파트 분양이 가능한가요?

그 자체만으로는 불가능합니다. 조합원 자격을 바꾸는 내용이므로 조합원 전원 동의가 전제되어야 합니다.

Q. 전원 동의가 어렵다면 어떻게 해야 하나요?

예외 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어 상가가 아예 지어지지 않거나 규모가 대폭 줄어드는 경우가 해당됩니다.

 

상가 조합원이 반드시 주의할 사항

• 정관 문구에 현혹되지 말 것: '선택' 가능 문구가 있어도 법적 근거가 없으면 무효입니다.
• 개별 손해보상은 별개: 아파트 분양은 전체 조합 구조에 영향을 주기 때문에 손해보상으로 대체될 수 없습니다.
• 소송 대응 시 판례 확인: 방배6구역처럼 유사 판례가 있는 경우 이를 적극 인용해야 합니다.
• 정관 변경은 신중하게: 자격 변경이 수반되는 내용은 전원 동의 없이는 리스크가 큽니다.

조합의 사업 방향 결정 시, 이번 판례는 중요한 기준점이 될 수 있습니다. 상가 조합원에게 아파트를 분양하는 구상은 법적 리스크가 있으므로 철저한 사전 검토가 필요합니다.

 

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