증여 받은 부동산 팔 때 비과세 혜택 보려면

증여 부동산 팔때

증여받은 부동산, 바로 팔면 세금 폭탄? 2025년 세법 기준 정리

2025년 세법 개정 핵심 요약

• 이월과세 적용 기간: 5년 → 10년으로 확대
• 적용 대상: 배우자 및 직계존비속
• 주식도 1년 내 양도 시 이월과세 적용

2025년부터는 증여 후 10년 이내에 양도하면, 취득가액을 증여자의 구입가로 계산하여 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

이월과세란 무엇인가요?

이월과세는 증여받은 자산을 일정 기간 내 매도할 경우, 양도차익을 계산할 때 증여자의 취득가액으로 계산하는 제도입니다.

일반적인 양도세 계산

• 취득가액 = 증여 시점의 시가
• 양도차익 = 매도가 - 시가

이월과세 적용 시

• 취득가액 = 증여자가 과거 구입한 가격
• 양도차익이 커져 양도세 부담 증가

예시 비교

구분	취득시기	취득가액	매도가액	양도차익
일반	2025년	5억	7억	2억
이월과세	2010년	2억	7억	5억

증여세 + 양도세 이중 과세?

증여세는 이미 납부했더라도, 양도세는 별도로 발생합니다. 증여세는 필요경비로 일부 차감 가능하지만, 단기보유 시 최대 45% 양도세율이 적용될 수 있습니다.

• 장기보유특별공제 적용 제한
• 보유 기간이 짧을수록 세금 부담 커짐

양도세 절세를 위해서는 보유 기간과 비과세 요건 충족 여부를 반드시 고려해야 합니다.

 

이월과세가 적용되지 않는 경우

• 형제자매, 장인·시부모, 사위·며느리 등 직계존비속 외 증여
• 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 경우

이 경우에는 수증자의 취득일과 시가를 기준으로 일반 양도세 방식이 적용됩니다.

주식도 이월과세 적용됩니다

2025년부터는 배우자 및 직계존비속에게 증여받은 상장 주식도 1년 내 매도 시 이월과세가 적용됩니다. 부동산뿐 아니라 주식 매도 타이밍도 주의가 필요합니다.

 

절세를 위한 전략적 매도 계획

 

• 10년 이상 보유 후 매도해 이월과세 회피
• 1가구 1주택 비과세 요건 충족 시 일반 과세
• 장기보유특별공제: 증여자의 취득일 기준으로 적용
• 주식은 1년 이상 보유 후 매도

세금 시뮬레이션을 통해 양도세와 증여세를 통합적으로 고려한 전략이 필요합니다.

 

이럴 땐 현금 증여 전략도 고려하세요

• 부동산 직접 증여 후 매도보다는
• 현금으로 증여 → 수증자가 직접 부동산 매입 방식

이월과세를 피할 수 있고, 수증자의 시가 기준으로 양도세 계산이 가능해 세금이 줄어들 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q. 증여받은 부동산은 언제 파는 게 유리한가요?
  A. 10년 이상 보유하거나 1가구 1주택 요건을 충족할 때 가장 유리합니다.
• Q. 증여세 냈는데 양도세도 내야 하나요?
  A. 네, 양도세는 별도로 발생하지만 증여세는 필요경비로 일부 차감됩니다.
• Q. 형제나 장인에게 증여받은 경우에도 이월과세 되나요?
  A. 아니요. 배우자 및 직계존비속만 적용됩니다.
• Q. 주식도 이월과세 되나요?
  A. 2025년부터는 1년 내 매도 시 적용됩니다.
• Q. 증여받고 바로 팔려면 어떻게 해야 하나요?
  A. 현금 증여 후 수증자가 직접 매입하는 방식을 고려해보세요.

2025년 이후 증여 자산 매도 시 반드시 고려할 점

 

• 이월과세 10년 적용 기준 확인
• 1가구 1주택 여부와 보유기간 체크
• 양도세 vs 증여세 전체 시뮬레이션 실행
• 부동산 외에도 주식, 금융자산도 동일 원칙 적용됨

증여 후 바로 매도하면 예상보다 많은 세금이 부과될 수 있습니다. 증여 시점부터 매도 전략까지 하나의 흐름으로 세금 계획을 세우는 것이 절세의 핵심입니다.

 

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