경매 입문을 위한 매뉴얼 10단계

경매 입문

경매 진행 단계 및 주의할 점 

 

1. 방향을 설정한다. 
2. 물건을 검색한다. 
3. 권리분석을 한다. 
4. 임장을 한다. 
5. 입찰가를 산정한다. 
6. 명도를 진행한다. 
7. 자서와 잔금을 진행한다. 
8. 그 지역의 특성에 맞도록 인테리어 및 리모델링을 해서 물건의 가치를 높인다. 
9. 공인중개사무소에 등록한다. 
10. 매도는 신고를, 임차는 관리를 잘하는 것이 꾸준한 수익률을 높이는 비결이다. 

 

 

1. 방향 설정

- 내가 가지고 있는 유용 자금과 물건의 종류, 용도 등을 고려하는 단계다. 장기적으로 수익을 추구할 것인지, 단기로 자금을 불릴 것인지를 결정하는 것이다. 대개 투자금이 작으면 짧은 시간 내에 사고팔고를 반복해서 돈을 불리는 방식이 유리하다. 이때 중요한 점은 반드시 '캐시카우'가 존재해야 한다는 점이다. 

 

캐시카우가 없는 상태에서 사고팔고를 반복하다 보면 낙찰을 받기까지의 초조함, 명도 시의 불안, 매매 시장에 내놓았을 때의 불확실성 등으로 인해 잘못된 판단을 하기 쉬워진다. 임대료를 받고자 한다면 1차 수익보다는 2차 수익의 관점으로 접근하는 것이 좋다. 

 

 

- 여기서 말하는 1차 수익은 낙찰받을 당시의 시장가로 임차를 놓을 때 나오는 수익을 말하며, 2차 수익은 부동산을 개발(부동산을 놓고 사업자를 운영하는 것)하여 사업자로서도 수익을 내는 개념을 뜻한다. 이때 주의할 점은, 직장인의 경우 회사 내 겸직 금지 규정이 없는지 잘 살펴 불이익을 받는 일이 없도록 해야 한다. 

2. 물건 검색

 

- 방향이 설정되었다면 물건을 검색해야 한다. 경매의 경우, 보통 한 달에 약 1만~1만 2000건 정도의 물건이 나온다. 이중 수도권이 절반을 차지하게 되는데 이중 서울과 인천에서만 각각 5분의 1씩이 나온다. 즉, 한 달에 서울과 인천에서 약 1000건, 나머지 경기도에서 약 3000건 정도가 나온다는 의미다. 

 

한 사람이 모든 물건의 입찰에 참여할 수도 없고, 모든 물건의 임장을 갈 수도 없다. 그렇기 때문에 내가 아는 지역(본인이 거주하고 있는 곳, 혹은 직장 및 사업장과 가까운 곳)을 골라 과거의 낙찰 사례와 비교해 보는 것이 좋다. 이렇게 되면 그 지역의 적정 시세를 정확히 파악할 수 있고, 자신이 알고 있는 시세보다 낮게 책정된 물건이 나오면 체크한 뒤 임장을 가면 된다. 

3. 권리분석

- 권리분석은 크게 세 가지로 구성된다고 볼 수 있다. 첫째는, 등기부등본상의 권리, 두 번째는 임차인의 권리, 마지막은 배당에 대한 분석이다. 즉, 권리분석이란 하나의 물건에 이해관계인들이 어떻게 권리를 주장하고 있는지를 나타내주는 분석이라고 볼 수 있다. 

 

이때 등기부상의 말소기준권리라는 것을 먼저 찾은 뒤 임차인의 전입일자나 사업자 등록일지를 비교해 등기부상의 권리가 앞서 있고, 임차인의 일자가 뒤에 있다면, 후순위 임차인으로 안전하다고 볼 수 있다. 반대로 등기부등본상의 권리보다 임차인의 권리가 앞서 있다면 선순위 임차인으로 보증금을 인수하는 물건으로 분석한다. 

 

 

※ 물건에 관한 이해관계인들의 권리를 잘 이해해 각 권리자들의 심적 상태를 가늠해 보는 것도 도움이 된다. 이런 과정을 반복해서 연습하다 보면, 명도를 할 때 자신이 의도했던 대로 진행할 수 있게 된다. 

4. 임장

- 임장은 꼭 세 군데를 들러서 확인해야 한다. 첫째 해당 물건지를 방문해 물리적인 파손이나 영업력(상업용 부동산의 경우) 등을 확인하는 것이다. 둘째는 그 물건을 관리하고 있는 관리사무소를 방문해 미납되어 있는 관리비가 있는지 확인해야 한다. 공실일 경우, 관리비가 미납되어 있는 경우가 많고 이런 경우는 관리비의 공용부분(3년까지의 관리비)이 

 

인수되기 때문에 반드시 확인해야 한다. 상가일 경우, 관리비가 적게는 몇 십 만원부터 억 단위까지 부과되는 경우도 있으니 절대 잊어서는 안 된다.  마지막으로 인근 공인중개사무소를 방문해야 한다. 공인중개소에서는 현재 나와 있는 매물의 시세(매매가, 급매가, 전세, 월세 등)를 확인해야 한다. 

 

그리고 그 물건 입지에 대해 호재거리나 악재거리가 있는지도 미리 알아두면 도움이 된다. 단, 공인중개소를 방문할 시 경매를 한다고 밝히면 소위 돈 좀 있는 사람이라고 생각해서 다른 물건을 권하는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다. 

5. 입찰가 산정

 

- 입찰가는 부동산의 가치에 따라 달라진다. 경매 입문자들이 흔히 하는 실수가 가치적인 부분을 보지 못한다는 점이다. 물건의 가치를 읽는 것은 쉬운 일이 아니다. 꾸준히 주변 시세를 파악하고, 호재와 악재 등의 정보를 통해 흐름을 읽을 수 있는 능력을 키워야 하기 때문이다. 

 

입문 자라면, 일차적으로 현재의 시점에서 낙찰 후 매도할 때 얼마의 차익이 발생활 지를 정확히 알고 있어야 한다. 흔히 매도가에서 낙찰받은 금액을 뺀 나머지가 모두 순수익이라고 생각하기 쉽지만, 취득세와 명도 비용, 인테리어 비용, 금융 이자, 매도 시 양도세 등을 모두 제외한 금액이 실제 수익이기 때문이다. 

6. 명도

- 물건을 낙찰받았다면 바로 당일에 점유자를 만나러 가는 것이 좋다. 임장 시 보이지 않았던 특이점이 발견될 수도 있고, 이해관계인 중 보증금을 갑자기 요구하는 사람도 있을 수 있기 때문이다. 이런 경우 매각불허가 요인을 작성해 진행할 수도 있다. (매각불허가 사유 민사집행법 121조)

 

명도를 할때 점유자는 대개 시간과 돈이라는 두 가지 요인을 가지고 맞선다. 반드시 어떻게 해야 한다는 법이 있는 게 아니기 때문에 점유자와 서로 잘 상의해서 조율, 진행하는 것이 좋다. 

7. 자서

- 낙찰을 받은 물건에 따른 레버리지 상품을 찾는 과정이다. 흔히 낙찰을 받고 법원에서 나올 때 입구에서 기다리고 있다가 명함을 건네주는 사람들을 보게 되는데, 법무사 사무실과 연계되어 있는 딜러들이다. 이들을 통해 경락자금대출을 알아볼 수 있다.

 

간혹 경매로 낙찰받아 일반 금융권에서 대출을 진행하려고 하는데, 경락 상품을 다루는 금융권이 따로 있기 때문에 어려움을 겪는 일이 많다. 따라서 딜러들에게 문의하면 도움을 받을 수 있다. 

8. 인테리어

- 자서도 마치고 명도도 마치면 집이 비어 있게 된다. 이때부터 바로 해야 할 것은 목적에 따른 인테리어다. 인테리어에는 정답이 있는 것이 아니다. 지역적 특징과 수요층을 파악한 뒤 취향에 맞춰서 하면 좋다. 예를 들어, 초등학생을 둔 부모들이 많이 사는 지역에서는 부부와 아이들로 구성된 가정을 염두에 두고 인테리어를 하는 것이

 

매도인(혹은 임차인)을 쉽게 구할 수 있는 팁이 된다. 인테리어는 본인이 자재를 직접 구입해 시공하는 셀프 인테리어와 업체에 의뢰하는 방식이 있는데, 각각 장단점이 있다. 셀프인테리어는 공사비를 절약할 수 있는 반면 손품, 발품을 팔아야 하며, 업체에 의뢰하면 신경 쓸 필요 없이 간단히 끝낼 수 있지만 비용이 높은 단점이 있다. 

 

일반적으로 업체에 의뢰해 인테리어를 진행하면 평당 100만 원 정도의 견적이 발생한다. 

9. 공인중개소 매물 등록

- 이 단계까지 오면 이제 기다리는 과정이라고 볼 수 있다. 매물을 등록했다고 무조건 기다리기보다는 꾸준히 공인중개소에 방문해서 업데이트를 하는 것이 중요하다. 

10. 매도 후 신고, 임차 후 관리 

- 매도를 하면 양도세를 신고해야 한다. 1년 이내에 매도를 하면 주거용의 경우 중과세가, 상업용 부동산의 경우 2년까지의 중과세가 부과된다. 이점은 입찰에 참여할 때부터 반드시 숙지하고 있어야 한다. 시세 대비해서 저렴하게 낙찰을 받아 기뻤는데 예상보다 빨리 매도하게 되면 거의 절반 정도의 세금을 내야 하기 때문이다. 

 

만약 임차를 놓게 되었다면 임차인과의 관계를 원만하게 유지하는 것이 좋다. 그래야 다음 임차인을 맞게 될 경우에도, 매도를 하게 될 경우에도 잡음을 피할 수 있기 때문이다. 모든 게 그렇듯이 사람 사이의 관계가 무엇보다 중요하다. 

 

 

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