매매 계약 위반 위약금 받으려면 '약정' 필수

매매 계약 위반

매매 계약 위반, 위약금 약정이 필수인 이유

부동산 매매 계약에서 흔히 사용하는 계약금은 단순한 예약금이 아니라 위약금의 성격을 가질 수도 있습니다. 하지만 계약서에 명시된 "위약금 조항"이 없다면 계약금을 위약금으로 간주할 수 없다는 점, 알고 계셨나요?

 

1. 위약금 약정이 없는 경우의 위험성

• 계약금만 수수되었더라도 별도의 위약금 약정이 없다면 위약금 청구는 어렵습니다.
• 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 간주되려면 특약이 필요합니다.
• 즉, 계약금만 받았다고 자동으로 위약금으로 보지 않습니다.

2. 판례가 보는 위약금 약정

• 판례: "계약금이 수수됐더라도 위약금으로 한다는 특약이 없는 경우, 손해배상 예정이 아니다."
• 실제 위약금 청구를 위해서는 계약서에 명확한 문구가 필요

 

3. 위약금 약정의 예시 문구

• "계약 위반 시, 계약금 배액 또는 계약금 몰수로 위약금 처리한다."
• "계약 불이행 시 손해배상의 기준은 계약금으로 한다."
• "계약이 해지될 경우 계약이행보증금은 위약금으로 귀속된다."

위 문구처럼 책임 주체와 금액 기준을 명확히 기재하면, 손해 발생 입증 없이도 위약금 청구가 가능해집니다.

 

4. 위약금 조항 누락의 실제 사례

• 계약 당시, 계약금만 주고받고 위약금에 대한 구체적 문구가 없던 사례 다수
• 계약 위반자가 손해를 발생시켜도 위약금 청구가 불가능했던 경우 빈번
• 실제 분쟁 사례에서도 계약서 조항 유무가 핵심 쟁점으로 다뤄짐

5. 위약금 조항, 어떻게 정해야 하나?

• 계약금 = 위약금으로 정하든
• 계약금과 별도로 위약금을 정하든
• 당사자 협의에 따라 자유롭게 설정 가능

단, 위약금이 지나치게 크거나 불합리할 경우 법원에서 감액될 수 있습니다.
(민법 제398조 제2항: 위약금 과다 시 법원이 직권으로 감액 가능)

 

6. 계약 체결 시 체크리스트

• ☑ 계약금 외에 위약금 조항 명시 여부 확인
• ☑ 일방만 손해보는 구조인지 검토
• ☑ 손해 발생 시, 입증 절차 간소화 여부 고려

7. 마무리 조언

• 계약금이 위약금이 되려면 반드시 문구로 명시되어야 합니다.
• 관행대로 넘기지 말고 계약서 검토는 필수
• 실제 분쟁에 대비해 계약 내용은 간단하고 명확하게 작성해야 합니다.

부동산 계약은 금전이 오가는 중요한 법률행위입니다.
나중에 다툼을 줄이기 위해서라도 계약서 조항 하나하나를 꼼꼼히 살피는 습관이 필요합니다.

 

 

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