전세 낀 매매 조심해야 할 점 (초보를 위한 정리)

전세 낀 매매 조심해야 할 점

전세 끼고 매매, 제대로 알면 기회가 된다

전세를 낀 채 매매하는 구조는 일반적인 거래와 달리 세입자와의 권리 관계까지 인수하는 방식입니다. 실거주와 임대수익 모두 고려해야 하며, 계약 타이밍과 청구권 행사 여부에 따라 수익성과 리스크가 크게 달라집니다.

지금 전세 낀 매물을 살까 말까 고민된다면?
아래 체크리스트와 사례를 꼭 확인하세요.

전세 끼고 매매란?

기존 세입자가 거주 중인 상태에서 집을 매입하는 거래를 말합니다. 이 경우 전세보증금은 매수인이 인수하게 되며, 계약 만료 시 반환 의무도 함께 넘겨받습니다.

예시

• 매매가: 5억 원
• 세입자 보증금: 4억 5천만 원
• 매수자 실투자금: 5천만 원
• 세입자 퇴거 시 4억 5천만 원 반환 책임 발생

5천만 원으로 집을 산다고요? 그 구조 속 숨은 리스크는 무엇일까요?

 

장점과 단점 요약

• 장점: 시세 대비 저렴한 가격에 매입 가능
• 단점: 계약갱신청구권 행사 시 실거주 어려움, 임대료 제한

계약갱신청구권 완전 정리

기본 개념

• 세입자는 2년 더 거주 요청 가능 (법적 권리)
• 행사 가능 기간: 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전
• 새 매수인은 행사 시 2년간 실거주 불가

주의: 세입자 구두 동의가 있어도, 행사 기간 내 권리 행사 시 법적 효력 발생합니다.

청구권 피하는 핵심 전략

• 잔금 지급 및 등기 이전을 '행사 가능 기간 이전'에 완료해야 함
• 계약 종료일 6개월 이상 남은 매물 선별이 핵심

지금 보는 매물, 계약갱신청구권 행사 가능 시기 체크하셨나요?

 

전세 낀 집 매도·매수 체크리스트

매수자 체크리스트

• 세입자 계약 종료일, 청구권 행사 가능 여부 확인
• 청구권 피하려면 행사 기간 전 매매 완료 필요
• 실거주 목적이면 임대차 종료 물건만 고려

매도자 체크리스트

• 세입자 퇴거 일정을 서면으로 명확히 확보
• 구두 동의만으로 매매 진행 시, 매수자 손해 발생 가능

추가로 반드시 확인할 3가지

• 임대료 조정 제한: 청구권 행사 시 임대료는 최대 5%만 인상 가능
• 임대차 보호법 우선 적용: 민법보다 우선, 개인 합의보다 법이 먼저
• 소유권 이전 타이밍: 국토부 지침상 행사 전 등기 이전 필수

계약 전 체크!
- 계약서상 종료일 + 등기 이전 시점 = 반드시 청구권 행사 이전
- 보증금 반환 계획과 현금 유동성까지 미리 설계해야 함

전세 낀 매매, 언제가 적기인가?

• 청구권 행사 기간 전, 6개월 이상 남은 매물
• 실거주 목적이라면 계약 종료 후 매물만 보기
• 법률 전문가 동행 계약 추천

지금 이 매물이 싸다고 바로 계약할 건가요?
청구권 리스크 없는 구조가 결국 수익률을 결정합니다.

실제 투자자 조언

•  실거주 목적이면 계약종료 이후 매물만 고르기
•  세입자 동의서가 있어도, 등기 이전 전엔 안전하지 않음
•  실투자금이 적다고 무조건 좋은 게 아님, 보증금 반환 계획 중요
•  청구권 리스크가 낮은 매물이 결국 수익률 높음

절대 놓치지 말 것: 계약 당일 보증금과 잔금 흐름, 등기 이전 시점, 세입자 행사 가능성 체크!

전세 끼고 매매, 정보보다 중요한 건 타이밍

단순히 싸다고 계약하면 오히려 손해 볼 수 있습니다.

계약갱신청구권, 보증금 반환, 실거주 목적 여부

를 종합적으로 판단하고 계약 타이밍과 구조를 먼저 설계해야 안정적인 투자로 이어질 수 있습니다.

지금 이 집, 청구권 위험에서 자유로운가요?
 계약 전이라면 반드시 '행사 가능 시점'을 체크하세요.

 

 

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