분양권 취득 전 반드시 확인해야 할 절세 전략 (2025)

분양권 취득세 중과

2025년 부부 증여 무력화 이후, 분양권 취득세 절세 대책 총정리

2025년부터 부부 간 분양권 증여로 취득세 중과를 피하는 전략이 무력화됩니다.
이제는 새로운 절세 전략이 반드시 필요합니다.

 

1. 어떤 규정이 달라지나?

• 2025년 1월 1일부터 지방세법 시행령 개정안 시행
• 부부간 증여 시에도 최초 분양권 취득 시점의 주택 수로 취득세를 산정
• 세대 내 전매, 증여, 교환 모두 같은 취득세 기준 적용

기존 전략이었던 "배우자 증여를 통한 취득세 회피"는 더 이상 유효하지 않습니다.

2. 새로운 절세 전략 3가지

① 기존 주택 매각 후 분양권 계약

• 기존 주택을 매도하고 1 주택자로 만든 뒤 분양권을 계약
• 이 경우 분양권 취득 시점의 주택 수가 1 주택이므로 일반세율 적용

② 세대 분리 후 자녀 명의로 분양권 취득

• 성인 자녀와 실제 주소지와 생계를 분리해 세대 분리
• 자녀가 독립 세대로 분양권을 취득하면 별도 주택 수로 계산

단, 허위 세대분리는 불법으로 간주되며 과태료 및 취득세 추징 대상입니다.

③ 분양권 공동명의 활용

• 배우자와 공동명의로 분양권 계약
• 각자의 주택 보유 수에 따라 취득세율이 달라지므로 일부 절세 가능

3. 시뮬레이션으로 보는 취득세 차이

기존 주택 매각 후 취득 (5억 분양권)

• 1~3% 적용 → 최대 1,500만 원

세대 분리 후 자녀 명의 취득

• 자녀 기준으로 주택 수 산정 → 일반세율 적용

공동명의로 취득 (5:5)

• 무주택자 2.5억 × 1% = 250만 원
• 1 주택자 2.5억 × 2% = 500만 원
• 총합산: 약 750만 원

 

4. 주의할 점

• 세대 분리 시 실제 주소 분리와 독립 생계가 입증되어야 함
• 공동명의는 각자의 기존 주택 보유 수에 따라 유불리 달라짐
• 모든 전략은 반드시 전문가 상담 후 실행 필요

2025년부터는 단순한 명의 변경으로 세금을 줄이는 시대가 끝났습니다.
계획적 자산 정리, 세대 분리, 계약 타이밍 조절이 핵심입니다.

새로운 전략의 핵심은 '계획'

단순히 배우자 명의로 바꾸는 방식은 더 이상 통하지 않습니다.
이제는 세대 분리, 계약 순서, 매도 시점까지 철저한 세무 계획이 필요합니다.
분양권 취득 전에 미리 전문가와 전략을 세우는 것만이 진짜 절세의 시작입니다.

 

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