공시가 18억 아파트, 1가구 1주택도 조심, 종부세 절세 방법

종부세 1주택자 특례

강남3구·용산 종부세 절세 전략

2025년 기준, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산은 공시가격이 높고 조정대상지역으로 지정되어 있어 종합부동산세 부담이 큰 편입니다. 이에 따라 실거주 요건 충족, 임대주택 등록, 공동명의 전환 등 다양한 절세 전략을 활용하는 것이 중요합니다.

 

1. 1가구 1주택 특례(12억 공제) 활용

• 2년 이상 실거주 요건 충족 시 1가구 1주택자로 인정
• 공시가격 12억 원까지 종부세 과세 제외

예시:
공시가격 18억 아파트 → 12억 공제 후 6억 과세

 

2. 임대주택 등록 후 합산 배제

 

• 다주택자는 일부 주택을 임대주택으로 등록
• 6년 이상 임대 + 임대료 5% 이하 인상 조건
• 등록 주택은 종부세 합산 배제 가능

전략:
임대 등록한 주택 제외 → 나머지 1주택에 대해 특례 적용 가능

 

3. 주택 매각 또는 증여로 1주택자 전환

• 다주택자는 1주택 전환 시 종부세 대폭 감소
• 자녀 증여 시 취득세 12%·증여세 부담 계산 필수

주의:
증여는 세금 부담이 크므로 반드시 세무 검토 필요

 

4. 부부 공동명의 활용

• 각자 12억씩 총 24억 공제 가능
• 종부세는 유리하나 양도세 공제율은 단독명의가 유리할 수 있음

예시:
공시가격 24억 → 단독명의: 12억 공제, 공동명의: 과세 없음

 

5. 종부세 납부 유예 제도 활용

 

• 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 신청 가능
• 세금 납부 유예 후 매도 시 일괄 납부 가능

주의:
납부 유예 시 이자 발생 가능 → 충분한 검토 필요

 

6. 절세 전략별 추천 대상 정리

절세 전략	추천 대상
1가구 1주택 특례 (12억 공제)	2년 실거주 가능 1주택자
임대주택 등록 & 합산 배제	다주택자
주택 매각 또는 증여	1주택 전환 고려 다주택자
부부 공동명의 활용	공시가격 24억 이상 1주택자
종부세 납부 유예	60세 이상 장기보유자

 

많이 묻는 질문

• Q. 조정대상지역 실거주 요건은 꼭 충족해야 하나요?
  A. 네, 2년 실거주 요건을 충족해야 1주택 특례 적용이 가능합니다.
• Q. 공동명의로 바꾸면 양도세는 어떻게 되나요?
  A. 공동명의는 종부세는 유리하지만, 양도세 공제율은 단독명의보다 불리할 수 있습니다.
• Q. 증여 후 바로 종부세 절세가 되나요?
  A. 증여 즉시 적용되나 취득세와 증여세 부담이 크므로 신중해야 합니다.
• Q. 임대주택 등록은 언제까지 해야 하나요?
  A. 종부세 기준일인 6월 1일 전에 등록을 완료해야 합산 배제 가능합니다.

 

강남 3구·용산 종부세 절세, 핵심은 타이밍과 구조

강남 3구·용산처럼 고가 주택이 밀집된 지역은 종부세 부담이 클 수밖에 없습니다. 실거주 요건을 충족해 1주택 특례를 적용받거나, 임대주택 등록·공동명의 전환 등의 전략을 적절히 병행하면 실질적인 세금 절감이 가능합니다. 특히 6월 1일 기준일 전에 전략을 실행하는 것이 중요합니다.

 

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