상가 임대인은 꼭 알아야 할 '3기 연체' 대법원 판례

상가 임대인 필수 법률

상가 임대인이 반드시 알아야 할 대법원 판례: 계약 갱신 거절 기준

임차인이 계약 연장을 요구하더라도, 일정한 조건이 충족되면 임대인은 이를 정당하게 거절할 수 있습니다. 특히 2021년 대법원 판례는 ‘3기 연체’의 해석을 명확히 밝혔고, 실무에 적용 가능한 구체적 기준을 제시했습니다.

1. 대법원 2021.5.13. 선고 2020다255429 판결 요지

임차인이 과거 계약 기간 중 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있다면, 설령 계약갱신 요구 시점에 연체가 없더라도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이는 신뢰관계의 파탄을 이유로 들 수 있으며, 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 해당합니다.

 

2. 상가임대차보호법의 적용 조항

• 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호
• "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"
• 이는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 합법적 근거가 됩니다.

3. '3기의 차임액'이란 정확히 무엇인가?

‘1기’는 보통 월세 계약에서 월 단위를 의미합니다. 따라서 '3기의 차임액'이란 3개월분의 월세 총합을 의미합니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 3기의 차임액은 300만 원입니다.

이 기준은 임대차 계약서에도 명시되는 주요 조항 중 하나로, 계약 실무에서 중요한 기준선 역할을 합니다.

 

4. 연체는 반드시 연속되어야 할까?

아닙니다. 법무부의 유권해석과 이번 대법원 판례는 “연속해서 3기 연체”뿐만 아니라, “비연속적으로 누적하여 3기분에 달하는 연체”도 계약 갱신 거절 사유로 인정한다고 판단했습니다.

 실전 예시

• 6월: 미납 (100만 원)
• 7월: 납부
• 8월: 미납 (100만 원)
• 9월: 납부
• 10월: 미납 (100만 원)

이 경우 총 3기 분량의 연체가 누적되었으므로, 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 법적 권한을 가지게 됩니다.

 

5. 임대차 계약서 문구의 해석

• “3기의 차임액에 달하도록”이라는 문구는 매우 실무적인 의미를 가집니다.
• 이는 계약 갱신 여부뿐 아니라, 향후 분쟁 발생 시 판결에 결정적인 기준이 됩니다.

주의할 점은 ‘연체가 현재 없기 때문에 갱신을 거부할 수 없다’는 오해입니다. 과거 어느 시점이든 3기분에 달하는 연체 이력이 존재했다면 임대인은 계약 연장을 수용하지 않아도 됩니다.

 

6. 연체의 문서화와 관리가 중요한 이유

• 연체 내역은 날짜별로 기록 및 입증 가능해야 합니다.
• 전자 송금 내역, 계좌 명세표, 지급 요청 문자 등 증빙 자료 확보 필수
• 계약 갱신 요구가 들어올 때는 연체 누적 기록부터 검토하는 습관이 중요

7. 계약서 작성 시 임대인이 챙겨야 할 항목

• ‘3기의 차임액 연체 시 계약 갱신 거절 가능’ 문구 명확히 삽입
• 연체 시 이자 발생 또는 보증금 차감 조항 포함 검토
• 차임 지급 기일 명확히 설정 (예: 매월 5일까지 등)

임대차 계약서에 위 조항들을 명시함으로써 임대인은 법적 분쟁 시 유리한 고지를 점할 수 있으며, 임차인과의 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다.

 

8. 상가 임대인이 꼭 알아야 할 핵심 요약

• 과거 연체 이력은 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 된다.
• 연속적 연체가 아니어도 누적 연체액 기준이면 충분하다.
• 임대인은 ‘3기 연체 기준’을 철저히 이해하고, 문서화 및 계약서 반영에 주의를 기울여야 한다.

9. 실무 적용: 현명한 임대 관리를 위한 전략

상가 임대차 계약은 단순한 월세 수령 계약이 아닙니다. 연체 기준, 갱신 거절 사유, 분쟁 대응 전략까지 체계적으로 관리되어야 임대인의 권리를 지킬 수 있습니다. 특히 3기 연체 기준은 법적 효력을 가지므로, 사전 인지와 문서화가 가장 강력한 대응 수단이 됩니다.

 

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