상가 건물 임대차 보호법/부가세 절세 방법

상가 건물 임대차 보호 부가세

 

상가 건물 매수할 때 부가세 절세 방법

- 영수는 철희의 건물 1층에서 음식점을 해오다가 장사가 잘돼서 건물을 매입해 사업을 확장하려고 했다. 그런데 거래금액 이외에 부가가치세를 별도로 내야 한다는 말을 듣고, 고민이 깊어졌다. 부동산 거래 시 토지는 부가가치세 면세 대상으로, 부가가치세 관련 문제가 없다. 하지만 건물은 과세 대상이라서 부가가치세를 고려해야 한다. 

 

단, 분양사업자 등 주택 사업자가 공급하는 전용면적 85㎡ 초과 주택을 제외한 대부분의 주택 거래는 면세에 해당한다. 또 부가가치세는 부가가치세 과세 대상 사업자의 매출에 대해서만 발생한다. 

상가 건물 매매 시 주의사항

 

- 상가 건물을 매매할 때는 주택과는 다르게 부가가치세가 중요한 쟁점이 된다. 상가 건물은 부가가치세 과세 사업자인 임대사업자나 해당 상가에서 과세사업을 직접 영위하는 사업자들의 매각이 대부분이기 때문이다. 매입자가 부가가치세를 부담하더라도 매입자가 간이과세자나 면세사업자가 아니라면 해당 부가가치세는 돌아오는 신고 시 매입세액공제가 가능하다. 

 

매달 조기 환급 신청을 통해서 더 빠르게 공제 및 환급이 가능하다. 그러나 최소 두 달에서 길면 반 년이 넘게 돈이 묶여 있어서 유동성 문제가 발생할 수 있다. 이에 따라 건물뿐 아니라 사업 전체를 양도하는 방식인 사업포괄양수도 방식이 선호된다. 사업포괄양수도 방식의 경우, 부가가치세를 내지 않아도 되기 때문이다. 

 

포괄양수도 방식이 인정 기준

 

- 첫째, 사업업종을 그대로 유지하면서 사업체 전부를 양도해야 한다. 예를 들어, 매도인이 임대업을 하고 있다면 매수인도 해당 건물을 임대업으로 사용해야 하며, 기존 임차인들을 그대로 승계해야 한다.

 

 

- 둘째, 매수인과 매도인이 모두 일반 과세자여야 한다. 매수인이 간이과세자거나 면세 사업자인 경우 포괄양수도가 성립하지 않는다. 면세사업자에는 의료(미용 제외), 교육(학원) 등이 있다.  

 

- 만약 포괄양수도가 성립하지 않는다면 부동산 자산만 매매하는 자산양수도 방식으로 거래하고 나중에 부가가치세를 별도로 내야 한다. 이 경우 매도인이 부가가치세를 납부하고 매수인에게 세금계산서를 발행하는데, 이때 부가가치세를 얼마로 산정해서 낼 것인지가 중요한 쟁점이 된다. 

 

부가가치세를 잘못 신고하게 되면 나중에 과세관청에서 가산세를 부과할 수 있기 때문이다. 두 가지 방식 중 어디에 해당하는지 고민이 된다면 매입자 대리납부 제도를 통해 불확실성을 제거하는 방법도 고려할 수 있다.

상가 건물 임대차 보호법 계약갱신 거절 사유

-  임차인이 상가 건물을 임차할 때 고액의 시설투자 비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많다 보니, 법은 이런 비용을 회수할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 그중 하나로 임차인에게 일정 기간 계약 기간을 보장한다. 이에 따라 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한다. 

 

즉, 상가 임차인에게 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 '계약갱신요구권'을 부여하고 있다. 한편, 임차인의 계약갱신요구권에 대응해 임대인에게는 계약 갱신을 거절할 수 있는 권리를 제한적으로 허용하고 있다. 

임대인의 갱신 거절 사유

- 특히 분쟁 소지가 큰 것은 임대인에게 상가 건물을 철거해야 할 사정이 발생하는 경우다. 이런 사유가 발생하면 임차인은 더 이상 영업을 영위하기 힘들고, 새로운 임차인에게 정당한 가액의 권리금을 회수하지 못할 수 있다. 건물을 매수해서 신축 등의 행위를 하고자 하는 임대인 입장에서는 임차인의 갱신을 거절하지 못하는 상황이 계속되는 한 매수 목적을 달성하기 어려울 수 있기 때문이다. 

 

임대인이든, 임차인이든 어떤 경우에 위 사유에 해당하는지를 판단하는 것이 중요한 문제일 수밖에 없는데, 결국 관련법과 판례가 어떻게 구성되어 있는지를 확인하는 것이 중요하다. 상가건물 임대차 보호법에서 건물 철거와 관련해 갱신 거절 사유로 들고 있는 것 중 하나를 살펴보면,

 

임대인이 '목적 건물의 전부 도는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우'에 해당하고 또한 추가로 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우다. 

 

아런 사유에 해당하면 갱신 거절 사유로 인정될 뿐만 아니라 이를 이유로 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 행위로 인정되지 않는다. 

어느 정도 까지가 정당한 갱신 거절 사유로 인정될까?

- 최근 하급심 판례가 있다. "임대차 계약 체결 당시 임차인에게 건물의 노후화 등을 이유로 해당 건물에 관해 대수선 공사를 예정하고 있음을 개략적으로 고지한 것만으로는 임대차 계약 체결 당시 임차인에게 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지했다고 인정하기에 부족하다"라고 한 사례가 있다. 

 

즉 정당한 갱신 거절 사유로 인정받기 위해서는 적어도 재건축 등의 계획이 구체적이어야 하고, 이를 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당 되어야 한다. 이런 사유에 해당하게 되면 권리금 회수에도 문제가 될 수 있다.  판례는 임대차 계약이 종료되면 기존 임차인은 권리금 회수를 위한 조치를 할 수 있다. 

 

하지만 이 과정에서 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 위해 합의하는 과정에서 해당 건물의 철거/재건축 계획과 그 시점을 고지함으로써 신규 임차인과의 임대차 계약이 체결되지 않는다고 하더라도 법에서 정한 '권리금 회수 방해행위'에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다. 

 

 

- 상가 건물 철거 시 발생하는 임대차 관계 정리와 관련된 법규정 및 판례 입장 등을 주의 깊게 확인하는 것이 당사자간 분쟁 방지에 도움이 될 수 있다. 

 

 

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