주택 임대 소득 신고/계산 방법

주택 임대 소득

주택 임대 소득 계산/신고 방법

- 주택 임대와 관련한 수입금액은 월세와 간주임대료를 합산해서 계산한다. 단, 간주임대료는 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하 주택은 제외되며, 기존에는 3 주택 이상 보유한 경우에만 적용되었으나, 2025년부터는 기준시가 12억 초과 주택을 2채 이상 보유한 경우에도 간주임대료가 부과된다. 

 

월세 수입 과세 기준 

- 1주택 보유자 -> 기준시가 12억 원 초과 주택을 임대할 경우만 월세 수입 과세 

- 2주택 이상 보유자 -> 월세 수입 전면 과세 

예시

- A씨는 기준시가 11억짜리 주택을 단독으로 보유하고 있다. 이 경우, 월세 수입이 있어도 과세되지 않는다. 하지만 만약 A 씨의 주택이 12억 원을 초과하면, 2025년부터 월세 수입이 과세 대상에 포함된다. 

팁

- 1주택자는 기준시가 12억 초과 여부를 꼭 확인하고, 이에 따라 임대 방식(전세 vs 월세)을 신중히 결정해야 한다. 

간주임대료 적용 기준

- 간주임대료는 전세보증금에 대해 일정 이자율을 적용해 과세하는 제도로, 2025년 부터는 다음과 같은 기준이 적용된다. 

3 주택 이상 보유 시 적용(기존과 동일)
2025년부터 2 주택 보유자도 기준시가 12억 초과 주택이면 간주임대료 과세 

예시

- B씨는 기준시가 13억 원과 14억 원의 전세 주택 2채를 보유하고 있다. 기존 세법에서는 간주임대료 과세 대상이 아니었지만, 2025년부터는 간주 임대료가 적용되어 추가 세금이 부과된다. 

팁

- 전세를 놓고 있는 다주택자는 보유 주택의 기준시가를 확인하고, 필요시 공동명의나 임대전략을 조정할 필요가 있다. 

간주 임대료 부담이 커질 경우

월세로 전환해서 소득 공제를 활용하거나
임대주택 등록을 고려하면 절세 가능 

 

공동명의 주택의 간주 임대료 계산

- 공동명의 주택을 보유한 경우, 간주임대료 계산 방식이 다르다. 

단독명의 주택: 전체 금액을 간주임대료로 계산
공동명의 주택: 지분 비율만큼 간주임대료를 나눠서 과세 

공동명의 간주 임대료 예시

- C씨는 3채의 주택(A, B, C)을 보유하고 있으며, 모두 전세로 임대하고 있다. 

A주택은 단독명의 -> 전체 간주임대료 적용
B, C주택은 공동명의 (50%씩) -> 지분 비율로 간주임대료 적용

이때, B와 C주택에서 계산된 간주임대료를 각각 50%씩 나눠서 과세하며, 이를 모두 합산한 후 2000만원 초과 여부를 판단해서 분리과세 또는 종합과세를 선택해야 한다. 

공동명의 간주 임대료 팁

- 공동명의로 하면 간주임대료 부담을 줄일 수 있으므로, 배우자/가족과 공동명의 전략을 고려하는 것이 절세에 유리할 수 있다. 

분리과세 vs 종합과세 선택 기준

 

분리과세(소득 2,000만 원 이하)

50% 필요 경비 공제(임대사업 등록 주택은 60%)
추가 공제: 200만원(임대사업 등록 주택은 400만 원)

종합과세 (소득 2,000만 원 초과)

직전 연도 수입금액 4,800만 원 초과 시 기준경비율 적용
필요경비가 기준경비율보다 많으면 실제 경비 반영 가능 

과세 기준 예시 

- D 씨는 연 1,900만 원의 임대소득이 발생하는데, 임대사업자로 등록되어 있다. 

분리과세 선택 시 -> 1,900만원 X 60%(필요경비) = 1,140만 원 공제 
추가로 400만 원 공제 후 과세대상 소득은 360만 원 

과세기준 선택 팁

- 소득이 2,000만 원 이하라면 분리과세가 일반적으로 유리하다. 하지만, 다른 소득과 합산 시 종합과세가 더 유리하므로, 사전 시뮬레이션이 필요하다. 

 

2025년 단기민간임대주택 세제 혜택

- 2025년부터 단기민간임대주택(6년 의무임대)도 양도소득세 중과 배제 & 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다. 

예시

- F 씨는 2025년에 단기민간임대주택 등록 후 6년간 임대하고 양도할 예정이다. 

양도소득세 중과 배제
보유 기간 동안 종합부동산세 과세 제외 

단기민간임대주택 세제 팁

- 임대주택 등록을 고려하는 경우, 신고 요건을 미리 확인하고 세제 혜택을 적극 활용하는 것이 좋다. 

종합 요약

2025년 변경 사항 요약

2 주택자도 간주임대료 적용 (12억 원 초과 주택 보유 시)
간주임대료 이자율 3.5% 적용
월세 과세 기준 12억원 초과 여부 확인 필수
단기민간임대주택 세제 혜택 확대

절세 전략 체크리스트

간주임대료 대상 여부 확인
필요 경비 증빙 서류 철저히 준비
공동명의 전략 활용 가능 여부 검토 
종합과세 vs 분리과세 유리한 방안 분석 

 

 

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