전세/월세 소득 과세 핵심 요약, 간주 임대료부터 분리과세까지

주택 임대 소득

2025년 주택 임대소득 세금 계산과 신고 전략 총정리

2025년부터 주택 임대소득에 대한 과세 기준이 대폭 변경됩니다. 월세, 전세보증금에 대한 간주임대료 계산 방식, 기준시가 12억 원 초과 여부에 따른 과세 대상 구분, 그리고 분리과세·종합과세 선택 기준까지 꼼꼼히 확인해야 절세가 가능합니다.

 

1. 주택 임대소득 과세 기준 요약

• 과세대상: 월세 수입 + 간주임대료 (전세보증금에 이자율 적용)
• 1주택자: 기준시가 12억 초과 주택에 한해 과세
• 2주택 이상 보유자: 월세 수입 전면 과세

예시

• A씨는 기준시가 11억 원의 주택을 보유 → 과세 제외
• 2025년 이후 기준시가 12억 초과 시 → 과세 대상 포함

2. 간주임대료 과세 방식 변경

• 기존: 3주택 이상 보유자만 간주임대료 적용
• 2025년부터: 2주택 보유자도 기준시가 12억 초과 시 간주임대료 적용

 예시

• B씨는 기준시가 13억·14억 전세 주택 보유 → 기존엔 과세 제외, 2025년부터는 과세

간주임대료는 전세보증금에 3.5% 이자율을 적용하여 연간 임대소득으로 계산됩니다.

 

3. 공동명의 주택의 간주임대료 계산법

• 단독명의: 전세보증금 전체 금액 기준으로 간주임대료 과세
• 공동명의: 각자의 지분만큼 간주임대료 과세

 예시

• C씨는 A주택(단독) + B·C주택(50% 공동명의) 보유 → B, C는 지분별 과세 적용
• 간주임대료 합산 후 연간 소득 2,000만원 초과 시 종합과세 검토

공동명의 전략을 활용하면 간주임대료 과세 부담을 줄일 수 있으므로, 배우자 또는 자녀와의 공동 보유 구조를 검토해보는 것이 좋습니다.

 

4. 분리과세 vs 종합과세 선택 기준

구분	분리과세	종합과세
소득 기준	2,000만 원 이하	2,000만 원 초과
필요경비	50% (임대등록 시 60%)	기준경비율 or 실제경비
추가 공제	200만 원 (등록 시 400만 원)	적용 없음

 

예시

• D씨는 연간 임대소득 1,900만 원, 임대주택 등록 → 분리과세 선택 가능
• 필요경비 60% 공제 + 400만 원 공제 → 과세표준 360만 원

 

5. 단기민간임대주택 세제 혜택 확대

• 2025년부터 6년 임대 조건의 단기민간임대주택
• 양도소득세 중과 배제
• 보유 기간 중 종합부동산세 합산 배제

 예시

• F씨는 2025년 임대주택 등록 → 6년 후 양도 시 세제 혜택 적용 가능

임대주택 등록을 고민하고 있다면, 단기민간임대제도 활용 여부를 미리 점검하고 관련 요건을 정확히 숙지하는 것이 절세 전략의 핵심입니다.

 

6. 절세 전략 체크리스트

• 기준시가 12억 초과 여부 확인
• 간주임대료 대상 주택 구분
• 필요경비 증빙 자료 확보
• 공동명의 구조 검토
• 분리과세·종합과세 비교 시뮬레이션

7. 2025년 임대소득 세금 전략, 미리 준비해야 합니다

간주임대료 적용 확대와 기준시가 12억 초과 주택 과세 기준 도입으로 1~2주택자도 새로운 세금 부담에 대비해야 합니다. 분리과세가 유리한지, 공동명의를 활용할 수 있는지, 임대주택 등록으로 장기 혜택을 받을 수 있는지 미리 검토하시기 바랍니다.

 

---

 

관련 글: 부동산/소득에 따른 종합 소득세 신고 |모르면 손해

5월 종합소득세 신고 알아야 할 것 들

 

관련 글: 5월 종합소득세 임대 소득 (종합 과세/분리 과세 어떤 게 유리?)

5월 종합소득세 임대 소득 (종합/분리 과세 )

 

관련 글:2025년 종합소득세 중간예납 이란? | 분납 제대로 활용하는 법

2025년 종합소득세 중간예납 이란? | 분납 제대로 활용하는 법