소형 신축 빌라 주택 수 제외 기준

소형신축빌라 주택수

소형 신축빌라 주택수 제외 절세 효과

- 1월 10일 부동산 대책에 담긴 소형 주택 및 지방 미분양 '주택 수 제외' 정책에 대해 세무업계가 내놓은 평가는 '1,2 주택자는 절세 효과가 크고, 다주택자는 이점이 없다'라고 내다봤다. 세무업계는 1 주택자나 2 주택자만 정책 수혜를 볼 것으로 분석했다. 반면 다주택자는 이미 취득세, 양도세 등 세금 중과를 적용받고 있어서 '주택 수 제외'가 별 효과가 없을 것으로 보인다.

 

'1월 10일 부동산 대책'은 앞으로 2년간 준공된 소형 신축주택(60㎡이하, 수도권 6억 원/지방 3억 원 이하, 아파트는 제외)은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외한다고 했다. 이렇게 되면 1,2 주택자가 가장 큰 절세 효과를 누린다.

 

 

예를 들어, 서울 송파구(조정대상 지역)의 신축 소형 주택을 매입할 때 1주택자가 신축 소형 주택을 매수할 경우, 원래대로라면 취득세율이 8% (조정지역 2 주택자)지만 '주택 수 제외'를 적용받으면 기본세율(1~3%)이 나온다. 2주택자가 소형 주택을 매수할 때는 취득세율 12%가 아닌 8%를 적용받게 된다. 

 

그러나 3주택자는 이미 조정대상지역 취득세율이 12% 기 때문에 소형 주택을 매수해도 그대로 12%다. 3 주택자 이상부터는 조정대상지역에서 신축 소형 주택을 매수해도 취득세 감면 효과가 없다. 

지방 미분양은 3주택자까지 절세 효과 

 

- 앞으로 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡/6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우는 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다고 했다. 이 경우 1~3 주택자가 절세 효과를 제대로 볼 수 있다. 2 주택자가 지방(비조정지역) 미분양 주택을 취득할 경우, 원래는 취득세율이 8%지만 주택 수에서 제외되면 기본 세율(1~3%)을 적용받는다. 

 

3 주택자도 취득세율이 12%에서 8%로 낮아진다. 그런데 4 주택자가 미분양 주택을 취득하면 원래 적용받는 세율 12% 그대로다. 극단적인 사례이지만 2 주택자는 지방 미분양 주택을 100채 취득하더라도 1~3%를 적용받는데, 4주택자는 지방 미분양 1채를 취득해도 12% 세율을 적용받는 것이다. 

 

 

- 정부는 1가구 1 주택자가 지방 미분양을 취득할 때, 1년간 여러 채를 구입하더라도 양도세, 종부세 1 가구 특례를 유지하겠다는 방침이다. 1 주택자는 지방 미분양을 수십 채 매수해도 1 주택자로 비과세 혜택을 받고 취득세 중과를 적용받지 않는다. 

 

지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 때 1가구 1 주택 특례를 적용하는 것은, 조세특례제한법 개정 사항이라서 국회 통과가 무산되면 실거주 의무 폐지처럼 '불발' 될 수 있다. 1 가구 1 주택 특례 적용은 신축 소형 주택에는 적용되지 않는다. 

 

비아파트에 대한 공급/수요 규제 해제

 

- 올해 1월부터 2025년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원/지방 3억 이하) 다가구주택/빌라/도시형 생활주택/주거용 오피스텔 등을 구매하면 취득세/양도세/종부세 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했다. 단, 기존 1 주택자가 추가 구입할 경우 1 가구 1 주택 특례는 적용되지 않는다. 

 

기존에 지어진 비아파트 주택은 앞으로 2년간 사들여 임대등록을 하면 세제 산정 시 주택 수에서 빠진다. 비아파트 소형주택의 '단기 등록임대'도 다시 도입된다. 폐지되기 전에는 단기임대(4년), 장기임대(10년)로 나뉘어 있었는데, 이번에는 단기임대가 불활하는 대신, 임대의무 기간은 6년이 될 가능성이 크다. 

 

세제 혜택은 기존 4년 단기임대와 비슷한 수준이 될 것으로 알려졌다. 

기업 중심의 등록임대주택 혜택 확대

- 기업 중심의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자 혜택도 확대된다. 등록임대 세제 혜택이 적용되는 주택 대상을 확대하고, 기금 융자 한도 상향도 추진한다. 사업성을 떨어뜨리는 원인이었던 초기 임대료 제한과 임대료 증액 추가 제한도 완화한다. 또 의무임대 기간 중 임차인이 변경되면, 임대료 시세 반영도 가능하게 개선했다. 

 

안정적 임대수익을 바탕으로 더 긴 기간 임대가 가능하도록 규제를 최소화한 '기업형 장기 민간임대'도 새로 도입한다. 운영 주체는 장기임대 리츠로 한정하는 대신에, 임대 기간은 20년을 검토 중인 것으로 알려졌다. 

오피스텔 발코니 설치 허용

- 사실상 내부 구조가 아파트와 다를게 없게 되는 셈이다. 단, 발코니 확장 허용 여부는 앞으로 발코니가 설치되는 추이 등을 보면서 검토하기로 했다. 300 가구를 넘길 수 없게 했던 도시형 생활주택의 가구 수 제한도 폐지했다. 도시형 생활주택의 방 설치 제한도 푼다. 

 

지금은 전체 가구 수의 절반까지만 방 설치가 가능했고, 30㎡ 미만은 아예 설치가 불가능했다. 앞으로는 30~60㎡ 미만 도시형 생활주택은 방 3개까지 허용될 전망이다. 또 공유차량 주차면수 설치 기준을 완화하면서 주차장 규제도 대폭 푼다. 지금까지는 가구당 0.6대의 주차면을 만들어야 했지만, 

 

주차면 수를 100% 공유 차량으로 채우면 가구당 0.17대, 절반을 공유차량으로 채우면 0.26대를 설치하면 된다.

자금과 보증 지원도 확대

- 도시형생활주택과 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 한도를 70%에서 80%로 확대하고, 공적보증 지원도 강화한다.  융자 한도는 분양의 경우, 기존 7500만 원에서 1억 원으로, 임대는 장기 일반 1억에서 1억 2000만 원, 공공 지원 1억 2000만 원에서 1억 4000만 원 등으로 높이기로 했다. 

애매한 '내년 준공' 기준

- 일각에서는 세제 혜택을 주는 소형주택에 붙는 '내년 준공'이란 조건이 효과를 반감시킬 것이라는 지적이 나온다. 오피스텔 등도 인허가 부터 준공까지 4~5년은 족히 걸리기 때문이다. 지금 정부 대책 혜택을 받는 것은 1년 전 착공한 사업장밖에 없는데, 물량이 거의 없다. 준공 기간 제한을 최소 4년까지 늘려야 한다는 주장도 있다. 

 

게다가 단기임대사업자 부활, 비주택 세제 혜택 등이 대부분 법 개정 사항이라 야당 동의를 얻어야 한다는 부분도 숙제다. 

 

 

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