실거주 의무 유예 3년 확정 내용

실거주 의무 유예 3년

실거주 의무 주택법 개정안 통과

- 분양가 상한제 적용 아파트의 실거주 의무 3년 유예를 확정하는 주택법 개정안이 2024년 3월 19일부터 시행되었다. 이에 따라 실거주 의무가 부담이었던 분양 당첨자들은 더욱 유연한 선택이 가능해졌다. 

 

실거주 의무란?

- 투기 수요(갭투자)를 막기 위한 제도

- 2021년 2월 19일 이후 수도권 분양가 상한제 단지의 일반분양 당첨자는 일정 기간(2~5년) 실거주 필수

- 세입자를 두고 전세금으로 잔금을 마련하는 것이 불가능했던 제도 

실거주 의무 대상 주택

- 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인 단지

- 전국 77개 단지, 4만 9,766가구 (2024년 초 기준)

 

서울 주요 아파트 (실거주 의무 적용 단지)

- 강동헤리티지자이 (강동구, 1299가구)

- 센트레빌 아스테리움 시그니처 (은평구, 752 가구)

- 올림픽 파크 포레온 (강동구, 12032 가구)

- 장위자이 레디언트 (성북구, 2840 가구) 

2024년 3월 개정안 적용 후 변화 

- 실거주 의무 유예로 최초 입주 가능일부터 3년간 전세 가능 

- 전세를 통한 잔금 마련 가능 (자급 부담 완화)

시행 시기 및 법적 영향

- 2024년 3월 19일부터 시행 

- 소급 적용 가능 (기존 실거주 의무 대상자도 적용 가능) 

- 단, 우리나라 전세 제도는 2+2 제도(4년)로, 전세 세입자의 계약갱신청구권과 충돌할 가능성 있다 -> 계약 갱신 시 분쟁 발생 우려

 

3년 후 실거주 의무 도래 시 대책과 전략

 

1. 실거주 필요 여부 판단 

1) 거주할 의향이 있다면? -> 실거주 시작, 전세 세입자 게약 종료 준비 

2) 거주할 계획이 없다면? -> 매도 vs 전세 연장 중 선택 필요

2. 시장 상황 분석

1) 부동산 시장 상승기라면? -> 매도해서 차익 실현 가능 

2) 시장 불안정 or 하락기라면? -> 실거주 후 시작 회복 기다리기 / 전세를 연장하는 방향 검토 

3. 전세 연장 전략

- 전세 세입자가 계약갱신청구권 (2+2년)을 행사할 경우, 3년 실거주 의무와 충돌 가능 

- 세입자와 조율해서 계약 종료 일정 사전 협의 필수 
- 최대한 3년 이내 단기 계약 유도 

4. 대출 및 세금 고려

- 실거주 요건 충족 시 1 주택 비과세 혜택 가능 

- 3년 후 매도 계획이라면 양도세 및 보유세 절세 전략 고려 필요 

실거주 3년 유예로 인한 영향과 전략 정리 

1) 실거주 의무 3년 유예 확정 (전세 가능 )

2) 기존 분양 당첨자도 소급 적용 가능 

3) 전세 활용 가능해져 잔금 부담 완화

4) 분양시장 활성화 기대

5) 단, 전세 계약 갱신청구권과 충돌 가능성 주의

6) 3년 이후 실거주 vs 매도 전략 미리 준비 필요 

 

 

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