역전세 반환대출 규제완화 Q&A
1. 불필요한 반환대출 차단
- 기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며,
1) 기존전세금 - 신규전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙
2) 당장 후속세입자 없더라도 1년 내 후속세입자의 전세금으로 우선 상환
- 불필요한 반환대출은 여러 제도적 장치들을 통해 차단
1) 전세금 반환용도로만 대출이 가능(세입자 계좌로 입금, 타용도 사용 시 대출전액회수)
2) 자력상환불가에 대한 심사 및 확약(자력반환 가능시 대출 전액 회수)
3) 집주인이 직접 세입자보호조치(반환보증 가입)를 취해야 하는 등 비용 발생
2. 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우
- 지원대상에 포함된다. 단, 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서 작성 필요.
3. 후속 세입자가 전액 월세인 경우
- 완화된 대출규제 한도 범위내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원 가능하며(반전세/보증부 월세도 가능), 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로, 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.
4. 당장 후속세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받은 경우 1년 내 세입자를 구하지 못하면
- '전세금 차액' 대출지원이 원칙인 만큼, 1년 내 후속세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다하여야 하며, 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 함.
5. 후속 세입자를 구하려고 노력하다 집주인이 자가거주로 전환하는 경우
- 지원이 가능하다. 단, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과전(대출실행 후 1년 내) 은행에 명확히 밝혀야 하며, 대출실행 후 1년 내 후속세입자를 들이지 못할 경우 대출 전액 회수 약정. 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야 한다.
6. 자가거주로 신청해서 거주하다, 후속 세입자와 계약하는 경우
- 가능하다. 단, 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 하며, 대출 실행 후 집주인 퇴거사실 적발 시 대출 전액 회수 약정함. 실거주 대출약정 위반에 따른 일정 수준의 수수료를 지불해야 한다.
7. 역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결하나?
- 공인중개업소를 방문해서 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성해야 하며, '민간임대주택법'에 따른 등록임대사업자는 동법 시행규칙 별지 제24호서식에 따른 '표준임대차계약서'에 동일한 특약을 추가해서 사용 필요.
- 공인중개업소를 거치지 않은 경우, 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수있다.
8. 특례 반환보증 상품 가입은 어디서?
- 역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야 한다.
- 세입자가 가입하고, 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인반환보증보험), 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)도 있다.
- 본 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷/자사 방문/위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(자사 방문)을 통해 가입이 가능하다.
※ 자세한 사항은 각 보증3사 누리집 참고
9. 2가지 반환보증 상품(임차인/임대인)을 운영하는 이유?
- 세입자 보호조치 이행시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영한다.
10. 은행권만 시행하는 이유는?
- 금번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 하는 만큼, 이를 위한 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한해 대책을 시행하는 것이다.
관련 글: 역전세 반환 대출 방법과 내용 정리
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