역전세 반환 대출 방법과 내용 정리

전세금 반환 대출

역전세 반환 대출 규제완화 내용

- 7/27일부터 1년 간(24.7.31까지) 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화를 시행했다. DSR 40% -> DTI 60%, RTI 1.25~1.5배 ->1.0배로 변경됐다. 전세금 반환 용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금 - 신규 전세금) 등에 대한 전세 보증금 반환목적 대출규제(DSR/RTI 등)가 한시적으로 완화 적용된다. 

 

1) 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우
2) 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우, (1년 이내 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액 상환토록 할 예정)
3) 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우 (자력 반환 능력을 엄격히 확인 후 대출 가능/ 대출 실행 후 1개월 이내 입주/최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링)

 

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 이 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정이다. 

 

1) 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR/RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(23.7.3 이전)에 임대차 계약이 체결된 경우 중 24.7.31일까지 임대차 계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정

2) 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인 

3) 대출근을 현 세입자에게 직접 지금

4) 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해서, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지 되는 등 페널티 부과 

※ 단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)

 

 

- 또한, 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위협이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 것이다. 규제완화를 적용받기 원하는 집주인은, 

1) 후속 세입자와 "전세금 반환보증 가입"을 특약으로 하는 임대차계약을 체결
2) 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출 지원
3) 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입, 이행되지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치

※ 후속세입자가 반환보증 가입하되, 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약)

 

 

- 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG/HF/SGI)도 한시적으로 운영될 것이다. 

1) 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 23.7.27일부터 즉시 이용이 가능
2) 집주인이 보다 쉽게 의무이행할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시 

1. 후속 세입자와 전세계약을 맺는 경우

 

1. 대출 상담 신청

 

- 집주인 -> 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배), 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야 할 의무 (세입자 보호조치 등) 등을 안내

 

2. 전세 계약 

 

- 집주인 <-> 후속 세입자, 임대차 계약에 '세입자 보호조치 특약' 명시 (한방계약서)

 

3. 대출 심사/실행

 

- 은행 -> 집주인 (금액은 기존 세입자 직접 지급), 은행은 집주인 <->후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행, 일정 기간 내 반환보증 가입하지 않을 경우, 대출회수 등 대출약정 체결 

 

4. 반환 보증 가입 

 

- 집주인(또는 세입자) -> 보증기관, 후속세입자 전입 후 3개월 내에 가입 (세입자가입 ->집주인 대납 7월 27일부터), 집주인 가입 8월 모두 가능)

2. 당장 후속세입자가 없는 경우

 

1. 대출 상담/신청

 

- 집주인 -> 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

 

2. 대출 심사/실행 

 

- 은행 -> 집주인, 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정 있음)

 

3. 집주인 <-> 후속 세입자 

 

- 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결/제출

- 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료 X) + 근저당권 감액등기 

 

4. 반환보증 가입 

 

- 집주인(또는 세입자) -> 보증기관, 후속세입자 전입 후 3개월 내 가입

3. 집주인 본인이 입주하는 경우

1. 대출 상담/신청 

 

- 집주인 -> 은행 

 

2. 대출심사/실행 

 

- 은행 -> 집주인, 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원 (약정 O)

 

3. 자가거주 집주인 -> 은행 

 

- 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출 

 

4. 모니터링 

 

- 집주인 <-> 은행, 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시 

보증 3사 특례 전세금 반환보증 보험 

 

구분	HUG	HF	SGI
상품 유형	1) 임차인 가입 특례보증  2)임대인 가입 특례보증  ※ 임대인이 역전세 반환대출로 규제완화 적용시, 특례 전ㄴㄴ세금 반환보증보험만 이용 가능
주택 유형	아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등
임차보증금 상한	제한 없음	10억 (주금공 법상 고가주택 제한 O)	제한 없음
보증한도	임차 보증금 + 선순위채권(선순위 근저당권 및 선순위임차보증금) ≤ 주택가격의 90%
보증료율	아파트 연 0.13% 아파트 외 연 0.15%		아파트 연 0.183% 기타주택 연 0.208% ※ LTV비율에 따라 최대 30% 할인/할증
보증료 납부	임대인 납부 원칙
대출시 의무사항	전입일로부터 3개월 내  1)반환보증 가입완료  2) 임대인 보증료 지급 ※ 의무사항 위반시 대출회수 등 대출 관련 제재 부과

 

가입 절차 및 유의사항 

- 임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항을 전세계약서에 반영해야 하고, 공인중개업소를 통해 계약해야 한다. 

※ 전세계약 특약으로 1) 반환보증 가입 2) 임대인 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시, 특약 위반 시 세입자는 1) 분쟁조정위 2) 전세금반환요구 3) 은행통보->대출회수 등 가능 

 

- 임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주/전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청 가능 

 

- 보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개 우러 내 보증료 전액 지급 필요 

특약 문구 

- 임대인은 임차인이 대항요건을 갖춘 이후 3개월 이내 본 주택에 대한 전세보증보험에 가입하고, 임차인이 가입한 경우 임대인이 보증료를 납부하고, 임차인이 대신 납부한 경우 임대인이 1개월 이내에 해당보증료를 임차인에게 지급한다. 

- 보증보험 가입을 위해 임차인이 취해야 할 조치가 있는 경우 임차인은 성실히 협력한다. 

 

 

 

 

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