전세 계약할 때_ 필수 특약과 집주인 확인 사항

 

전세계약할 때 알아야 할 것들

전세 계약 시 꼭 확인해야 할 특약과 집주인 검증사항 (2025년 기준)

전세 계약은 수천만 원의 보증금이 오가는 중요한 절차입니다. 2025년 4월 기준으로 최신 사례와 판례를 반영한 전세 계약 체크리스트를 아래와 같이 정리했습니다.

 

1. 임대차 계약 당사자 확인

1) 소유자 확인

• 등기부등본상의 소유자와 계약 상대방(신분증)의 정보 일치 여부 확인

2) 공동소유자 계약 시 유의점

• 공유자의 지분이 과반 이상인지 등기부 '갑구'에서 확인

3) 명의 수탁자 문제

• 계약 상대방이 실소유자인지 반드시 확인
• 명의 신탁 해지가 있더라도 임차권은 보호됨

4) 대리인과 계약하는 경우

• 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 함께 요구
• 위임장에는 주소, 양 당사자 정보, 계약 내용이 명확히 기재되어야 함
• 인감증명서와 계약서 인감 일치 여부 확인

5) 전대차 계약 시 유의점

• 임대인의 인감증명서 첨부 동의서 필수
• 동의 없이 체결된 계약은 임차권 보호 불가

 

2. 반려동물 관련 주의사항

1) 사전 고지 의무

• 법적으로 고지 의무는 없지만 계약서에 금지 조항이 없다면 가능

2) 계약 해지 여부

• 대법원 판례상, 반려동물만으로 계약 해지 불가
• 소음/냄새 등으로 문제 발생 시 손해배상 청구 가능

 

3. 전세 계약서 필수 특약 사항

 

1) 청소비 면제 조항

• 임차인은 원상 복귀만 하면 되고, 청소비 별도 부담 없음
• 입주 전 빈집 사진 촬영 필수

2) 국세/지방세 완납 증명서

• 체납 시 보증금 우선순위 밀릴 수 있음
• 계약 시 완납 증명서 요구해야 안전

3) 전세대출 불가 시 계약 무효

• 대출 거절 시 계약 무효 및 계약금 전액 환불
• "임대인 귀책사유로 인해" 문구 추가 권장

4) 보증금 즉시 반환 조항

• 새 세입자 유무와 관계없이 만료일 즉시 반환
• 중도 퇴실 시 중개수수료는 임차인 부담 가능

5) 벽 타공 및 수리 관련

• 벽걸이 설치 시 사전 동의 필수
• 잔금일 전 하자 보수 항목 명시 권장

6) 근저당 설정 제한 조항

• 계약일 기준 권리관계 유지 의무
• 근저당 추가 설정 시 계약 무효 및 계약금 2배 배상

7) 보증금 보호 특약

• 전세권 설정 또는 전세보증보험 가입에 임대인 협조 의무 명시

2025년 기준 전세 계약 핵심 체크리스트
- 계약 전: 등기부등본, 완납증명서, 대출 가능 여부 확인
- 계약 시: 특약 포함 명확한 서면 작성
- 계약 후: 전입신고 및 확정일자 등록 필수

위 조항은 전세 사기 예방과 보증금 보호를 위한 최소한의 안전장치입니다. 반드시 체크하고 서면 계약에 포함하세요.

 

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