전세사기 특별법에도 여전한 피해와 대처 방법 (2025)

 

전세 사기 유형 별 조심해야 할 것

전세사기 특별법에도  2차가해와 신탁사기까지… 사각지대 여전한 이유

전세사기특별법이 시행된 지 2년이 되어가지만, 여전히 피해자 구제는 지연되고 있으며, 오히려 가해자들이 이를 역이용해 단기임대·신탁사기 형태로 ‘2차 가해’가 확산되고 있습니다.

전세사기 피해를 입은 주택이 아직도 임대시장에 다시 나오고 있으며, 정식 인도명령 없이 단기임대 중개가 이루어지고 있는 실정입니다.

❶ 단기임대: 전세사기 주택의 2차가해

• 정 모 씨(징역 15년 선고) 등 전세사기 가해자가 피해 주택을 버젓이 단기임대로 홍보
• 해당 주택이 LH에 매입될 예정인 사실이나 전세사기 이력 전혀 고지 없이 입주자 모집
• 거주자가 있는 상태에서 무단 임대 시도 → 주거침입, 권리방해 논란 발생

단기임대 세입자가 먼저 입주한 상태에서 LH가 주택을 매입하면 명도소송 대상이 될 수 있습니다.

 

❷ 구제까지 평균 1년… ‘패스트트랙’도 속도 미달

피해자 인정 이후에도 LH의 주택 매입까지 1년 이상 소요되는 사례가 전체의 77%에 달하며, 이 과정에서 또 다른 피해가 발생하고 있습니다.

• LH 매입 소요: 1년 이상 306건 / 전체 398건 중
• 실제 매입 비율: 전체 접수 1만848건 중 4%에 불과
• 이마저도 패스트트랙 도입은 시행 1년 반이 지난 2025년 2월에야 시작

 

❸ HUG ‘든든전세’도 단기임대에 노출

주택도시보증공사(HUG)가 확보한 든든전세주택 중 절반 이상이 수도요금 발생 → 무단 임대 정황으로 확인됐습니다.

피해자 구제가 진행 중인데도 제3자가 임대수익을 올리는 역전현상이 계속되고 있습니다.

 

❹ ‘신탁 전세사기’: 등기부만 보고 계약하면 위험

• 임대인이 부동산을 신탁사에 넘기고도 세입자와 계약
• 신탁사 동의 없는 전세계약 → 주택임대차보호법 적용 불가
• 계약 직후 명도소송, 퇴거명령 사례 다수

신탁사기 피해자는 전국 1200건 이상, 서울 피해액만 156억 원 이상으로 파악됩니다.

 

 신탁 전세사기 예방 체크리스트

• 등기부등본 ‘갑구’에 신탁등기 확인 시 → 반드시 ‘신탁원부’ 발급
• 임대인에게 신탁사 동의서 요구
• 신탁회사 동의 없는 계약은 ‘사기 계약’으로 간주
• 대법원 인터넷등기소에서 직접 확인 가능

2025년 6월 이후 전세계약은 특별법 보호 안됨

전세사기특별법은 2027년 5월까지 연장됐지만, 2025년 6월 1일 이후 신규 계약은 보호 대상에서 제외됩니다.

새로운 계약은 보증보험 가입, 신탁원부 확인, 사전 등기확인 없이 체결할 경우 보호받지 못합니다.

 

 지금 확인해야 할 체크포인트

- 전세 계약 전 등기부등본과 신탁원부 반드시 확인

- LH 매입 대상 여부 사전 조회

- 계약 후 문제가 생기면 명도소송, 인도명령 여부 즉시 확인

- 피해 사실은 국토부·지자체 피해센터에 즉시 신고

 

전세사기 피해자라면?

현재 전세사기 피해를 입었거나 의심되는 경우, 국토부와 LH, 지자체가 운영하는 피해자 인정 신청, 매입 협의 채널을 통해 대응하셔야 합니다.

지금 확인하지 않으면, 보호 유효기간도 사라지고, 집도 지킬 수 없습니다. 전세계약 전 ‘신탁 여부 확인’과 ‘계약 구조 점검’은 이제 필수입니다.

 

전세사기, 지금도 진화 중입니다

단기임대, 신탁사기, 허위계약 등 전세사기 수법은 계속 변하고 있습니다. 특별법이 끝나기 전, 반드시 내 계약 구조를 다시 확인하세요.

 

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전세 계약할 때_ 필수 특약과 집주인 확인 사항

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보증금 못 받았을 때, 법적 대응 절차 총 정리 (등기명령/경매)

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신탁된 주택, 전세사기 막으려면 꼭 '이 서류' 확인

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