임차권 등기명령 신청/경매/서류

임차권 등기명령 신청 방법과 경매

임차권 등기명령 신청 

- 전세로 살다가 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 않을 때, 일정 조건이 갖춰지면 임차권 등기명령 신청을 임차인 혼자 할 수 있다. 

 

○ 임차권 등기명령 신청 조건 2가지

1) 임대차 기간이 만료된 이후
2) 보증금을 돌려받지 못한 경우

 

그래서 임대차 기간이 아직 남아있다면 신청을 못한다. 기간이 만료돼서 다른 집으로 이사를 가야 하는데 만약 이사를 해서 주소를 옮길 경우에는 기존 집의 대항력을 잃게 돼서 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 이럴 때 '임차권 등기'를 신청하면 대항력이 생겨서 주소를 옮기더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다. 

 

집주인과 합의하에 해지된 경우에도 신청이 가능하다. 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 전액 또는 일부라도 돌려받지 못한 경우를 말한다. 

임차권 등기명령 신청서 작성 

- 사건 표시 
- 임차인과 임대인 서명, 주소, 임차인의 주민등록번호 혹은 법인이나 단체명과 사업장 소재지
- 임대차 목적 주택, 건물 표시
- 반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임
- 신청 취지와 이유, 첨부 서류 표시, 법원 표시 등등

 

- 임차권 등기명령 신청서류에 위에 5가지 사항을 작성한 후 날인이나 서명 후 첨부서류와 함께 소재지 관할 지방법원, 시군 법원에 접수하면 된다. 전세일 때는 등록면허세로 3000원 정도가 들고, 월세의 경우에는 임대 비용의 1000분의 2 정도를 납부해야 한다. 신청 금액이 부담스럽다면, 거래 상대방에게 신청비용을 요청할 수도 있다. 

필요 서류

- 지방법원이나 지방법원지원 또는 시군 법원에 신청하는 임차권 등기명령 서류에는 임대인 소유의 등기사항증명서, 임대차계약서 등의 서류가 필요하다. 

 

1) 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한  '등기사항증명서'
2) 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기 신청을 할 수 있음을 증명하는 서면 '건축물대장'
3) 임대차계약서
4) 신청 당시에 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명하는 서류
5) 신청 당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 '확정일자'가 찍혀있는 임대차 계약서 
6) 임대차 목적물에 관한 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우에는, 임대차 계약체결 한 날부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

임차권 등기명령의 효력

- 신청해 놓은 임차인은 해당 주택에서 다른 주택으로 이사를 하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 유지할 수 있다. 

세입자(임차인)의 경매 신청 

 

- 집주인(임대인)에게 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원에 '보증금반환신청' 소송 후 채무자(집주인)로 부터 채권자(세입자)가 돌려받을 보증금이 있다는 것을 인정받으면, 강제 경매 신청을 할 수 있다. 이때 세입자가 대항력(전입 신고 일자와 확정일자가 다른 권리보다 빨라서 우선 배당권을 보유)을 갖췄는지가 중요하다.

 

시세보다 전셋값이 높은 주택의 경우

- 경매 신청을 하더라도 유찰되는 경우가 많다. 낙찰받은 매수자가 전세 보증금을 변제해 줘야 하기 때문에 오히려 손해기 대문이다. 그래서 대항력을 갖춘 임차인이 직접 입찰에 참여해서 낙찰받는 경우가 많다. 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰받으면, 본인이 써낸 낙찰가는 모두 본인에게 우선 배당된다. 실질적으로 전세보증금으로 집을 낙찰받는 셈이다. 

감정가가 시세보다 낮은 경우

- 임차인이 다른 매수자를 기다리지 않고 첫 매각일에 낙찰받는 경우도 있다. 다른 매수자를 찾기 어렵기 때문이다. 감정가가 시세보다 낮은 물건이면 이익을 얻을 수도 있다. 서울 구로구 고척동 전용 53㎡짜린 임차인이 감정가(1억 3700만)의 108%인 1억 5000만 원에 낙찰받았다.  

 

선순위 임차권을 보유한 세입자라도 집주인의 세금 체납 여부는 꼭 확인해야 한다. 세금 종류에 따라서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금보다 먼저 배당되는 것들이 있다. 지방세, 종합부동산세 등 매각부동산에 붙어있는 세금을 가장 먼저 떼기 때문에 잘 확인해야 한다. 

 

 

 

 

 

 

 

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