보증금 못 받았을 때, 법적 대응 절차 총 정리 (등기명령/경매)

임차권 등기명령 신청 방법과 경매

보증금을 못 돌려받았을 때, 임차인이 할 수 있는 법적 대응법

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권 등기명령 신청과 강제경매 신청을 통해 법적으로 권리를 보호할 수 있습니다. 2025년 기준, 절차와 서류, 실전 대응 전략까지 모두 정리했습니다.

핵심 포인트 요약
- 계약 종료 후 보증금 미반환 → 임차권 등기 신청 가능
- 주소를 옮겨야 한다면 등기명령이 대항력 유지 수단
- 보증금 미지급 계속 시 강제경매 신청 가능

① 임차권 등기명령 신청: 이사해도 권리 보호받는 법

계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 할 경우, 대항력과 우선변제권 유지를 위한 필수 절차입니다.

신청 조건 (2025년 기준)

• 임대차 계약이 종료된 상태
• 보증금을 일부 또는 전부 돌려받지 못한 상태

주의: 계약 기간이 남아 있는 상태에서는 신청할 수 없습니다. 이사 전 반드시 신청해야 대항력 상실을 피할 수 있습니다.

신청 방법 및 서류

• 접수처: 관할 지방법원 또는 시·군 법원

필요 서류	비고
임차권 등기명령 신청서	임차인 자필 서명 필수
임대차계약서 사본	확정일자 포함 시 우선변제권 입증 가능
등기사항 증명서	임대인의 소유권 확인용
주민등록등본	전입신고 확인용

신청 비용

• 전세: 등록면허세 기준 약 3만 원 수준
• 월세: 보증금의 약 0.2%

효과: 주소 이전 후에도 기존 주택에 대한 보증금 반환 청구권과 우선변제권 유지 가능

② 보증금 끝까지 못 받으면? 강제경매 신청

임차권 등기 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 보증금 반환소송 → 승소 후 강제경매 절차로 넘어갑니다.

신청 절차

1. 보증금 반환청구 소송 제기 → 법원 판결 확보
2. 판결 이후에도 임대인이 미지급 시 → 강제경매 신청

필요 서류

• 전입신고 내역
• 확정일자 받은 임대차 계약서
• 보증금 반환 승소 판결문

주의: 전입신고와 확정일자가 없으면 우선변제권 인정 불가할 수 있습니다.

강제경매 주의사항

• 전세가율이 높은 집: 경매 유찰 가능성 높음
• 감정가가 낮은 경우: 직접 입찰 전략 고려
• 집주인 세금 체납: 국세/지방세가 우선 변제될 수 있음

경매 전 필수 확인
- 등기부등본 상 세금 체납 여부
- 경매 감정평가액 vs 실거래가
- 낙찰 참여 여부 검토

③ 임차권 등기 vs 강제 경매: 선택 기준은?

상황	대응 방법
보증금을 못 받았지만 주소를 옮겨야 할 경우	임차권 등기명령 신청
보증금 미지급 지속	보증금 반환소송 → 강제 경매 신청
경매 낙찰가가 낮을 경우	직접 입찰 전략 검토
세금 체납 많을 경우	경매 전 우선권 순위 확인 필수

핵심: 전세 계약 초기부터 전입신고 + 확정일자를 반드시 받아야 대항력과 우선변제권이 법적으로 인정됩니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임차권 등기 후 바로 이사해도 되나요?

네, 등기 완료 후 이사하면 대항력은 유지됩니다.

Q. 집주인이 경매를 피하려고 세입자와 협의만 하려는 경우?

보증금 반환이 지연될 경우, 법원 판결 확보 후 강제 집행이 가장 확실합니다.

Q. 직접 입찰하려면 자격이 필요한가요?

아니요. 누구나 일반 입찰자로 참여 가능하며, 보증금 일부를 낙찰가로 전환하는 방식도 가능합니다.

 

결국, 내 권리를 지키는 건 준비된 대응입니다

전세 사기나 보증금 미반환 사례는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 임차권 등기명령과 강제 경매는 임차인이 보증금을 지키기 위한 유일한 법적 수단입니다.

주저하지 말고, 정확한 절차와 권리 구조를 이해하고 꼭 필요한 조치를 취해보세요. 준비된 사람만이 손해를 막을 수 있습니다.

 

 

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