1주택자 비과세 의무? 예외 규정일까?

1주택자 비과세 규정

1 주택자 비과세 원칙 규정일까? 예외 규정일까?

- 소득세법에서는 1 가구가 1 주택을 보유한 경우, 보유기간(또는 거주기간) 요건을 만족했을 때만 고가주택이 아닌 부분에 비과세를 적용하고 있다. 또 1 가구가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등의 요건으로 일시적으로 2 주택을 보유하는 경우도 종전 주택을 먼저 양도할 때 1 주택으로 봐서 고가주택이 아닌 부분에 비과세를 적용하고 있다. 

 

또 1가구가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등의 요건으로 일시적으로 2 주택을 보유하는 경우도 종전 주택을 먼저 양도할 때 1 주택으로 봐 고가주택이 아닌 부분에 비과세를 적용하고 있다. 이렇게 비과세 규정을 두는 이유는, 각 가구에 최소한의 주거 안전성 측면에서 기본생활을 보호하기 위해서다. 

 

이와 관련해 최근 발표된 세법 해석은, 비과세 규정에 대해 이를 예외 규정으로 보고 있다는 해석을 할 수 있다. 

 

종전 주택을 보유하던 중 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 산 경우

 

 

- 종전 주택을 취득한 뒤 1년 이상이 지난 2021년 1월 1일 이후 분양하는 분양권을 취득해 1가구가 3 주택을 보유한 상태에서 종전 주택을 매도하는 경우다. 단, 사례에서 종전 주택은 건설임대주택을 임대하다가 분양 전환해 취득한 주택으로 별도 조건이 있었다. 

 

그동안 이 종전 주택을 매도하는 경우, 1가구 3 주택이지만, 비과세가 가능하다는 해석이 나왔다. 즉 주택과 주택의 비과세 조건, 주택과 분양권의 비과세 규정을 중첩해 적용할 수 있다는 내용이다. 그러나 지난 7월 말에는 기획재정부에서 조합원 입주권을 포함해 1 가구 3 주택인 경우 이를 적용할 수 없다는 새 해석을 발표했다. 

2 주택자 간에 혼인이 이뤄진 경우

- 각자가 하나의 주택을 매도해 본인 1 주택, 배우자 1 주택만 남은 상태에서 혼인으로 인한 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다는 게 기획재정부의 해석이다. 세법에서 양도소득세의 판단 시점은 양도일 기준으로 한다. 최종 1 주택의 규정은 삭제되었으므로 과거의 내용과는 관계없이 양도일 기준으로 비과세 규정을 만족한다면 이를 적용할 수 있다. 

 

그럼에도 혼인 특례와 관련한 기획재정부의 해석은 합가일 기준으로 1가구 1 주택이 아니라면, 비과세 규정을 적용할 수 없다는 내용이다. 삭제된 최종 1 주택 규정에서는 최종 1 주택이 되고, 이후 비과세 규정을 다시 만족한다면 1 가구 1 주택 비과세 규정을 적용할 수 있다. 

 

하지만 이번에 발표된 내용은 비과세 규정을 적용할 수 없어서 그 파장이 크다. 이번 해석은 혼인합가에 적용된다. 부모 동거봉양 합가의 경우나 상속주택으로 인한 비과세 규정에도 동일하게 적용 가능할 것으로 예상된다. 일반적인 일시적 2 주택인 경우에도 적용할 수 있다. 

 

 

 

시행령을 적용하기 이전에 소득세법을 먼저 살펴보면 1가구가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하는 경우라고 되어 있고, 1가구가 1 주택을 양도하기 전에 다른 2개 이상의 주택을 취득한 후 최종적으로 일시적 2 주택인 경우라고 규정하고 있지 않기 때문이다. 

 

 

- 즉 기획재정부가 별도의 해석 사례를 발표한 부분에는 비과세 규정을 적용하는 시점(양도일 기준인지 대체 주택, 또는 특례주택 취득일 기준인지)에 대해 내부 검토가 진행 중이라고 판단해야 할 것이다. 이와 같은 관점에서 1가구 1 주택(일시적 2 주택)의 비과세 규정은 예외 규정으로 봐야 한다. 

 

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