전세/대출 낀 집 증여, 절세 기회일까 세금 폭탄일까?

대출/전세 낀 집 증여

전세/대출 낀 집 증여세 아끼는 부담부증여 전략 (2025년 기준)

부동산을 증여할 때, 전세보증금이나 대출이 있는 집이라면 부담부증여를 활용해 증여세를 줄일 수 있습니다. 하지만 전략적으로 접근하지 않으면 양도세 부담이 더 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

절세의 핵심은 ‘양도세와 증여세의 균형’입니다. 실전 사례와 함께 확인해보세요!

 

1. 부담부증여란 무엇인가?

 

• 대출금이나 전세보증금 등 채무를 함께 넘기는 증여 방식
• 채무 부분은 매매로 간주되어 양도세 발생
• 채무 제외한 나머지에만 증여세 과세

부담부증여 = 일부는 매매, 일부는 증여 → 양도세 + 증여세 동시 발생

사례 예시
시가: 10억 원 / 대출: 5억 원
→ 5억은 매매로 간주되어 양도세 부과
→ 나머지 5억은 증여세 과세 대상

 

2. 부담부증여가 유리한 상황

 

• 증여세 부담이 큰 고가 주택 → 채무승계로 증여가액 감소
• 가격 상승 예상 시 → 미리 증여하여 상속세 절세
• 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 → 양도세 없이 가능

양도차익이 적은 시점, 비과세 요건 충족된 경우에 가장 유리합니다.

3. 부담부증여 시 주의사항

• 양도세는 증여자가 부담 → 채무승계 부분은 매매이기 때문
• 수증자의 대출 상환 능력 필수
• 세무서 조사 대상 가능성 있음 → 자금 출처 준비 필요

대출 승계는 금융기관의 동의가 있어야 하며, 수증자의 신용도도 반영됩니다.

4. 절세 전략으로서의 부담부증여 활용법

 

• 양도세 비과세 조건 활용: 1세대 1주택자는 면제 가능
• 상승 전 미리 증여하면 상속세까지 절세
• 대출 승계 가능성 사전 확인
• 10년 내 추가 증여 고려 → 합산 과세 주의

장기 증여 플랜 안에 부담부증여를 전략적으로 포함시키는 것이 핵심입니다.

5. 부담부증여가 부적합한 경우

• 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못할 때
• 수증자의 대출 상환 능력이 부족할 경우
• 자금 출처 소명이 어려운 경우

세무조사 리스크가 큰 경우 일반 증여가 더 안전할 수 있습니다.

실전 절세에 중요한 판단 기준

• 양도세와 증여세의 절충점을 계산해야 함
• 수증자의 자금력과 금융기관 협의 가능성 고려
• 상속세까지 고려한 중장기 플랜 수립

단순히 세금을 줄이는 게 목적이 아닙니다. 가족 자산 관리 전체를 보는 전략이 필요합니다.

 

부담부증여는 전세나 대출이 있는 부동산을 활용해 증여세 부담을 줄이는 효과적인 전략입니다. 다만, 양도세 발생 구조와 수증자의 상환 능력, 세무 리스크까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 꼭 세무 전문가와 시뮬레이션 후 진행하세요.

 

 

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