노후 계획 도시 특별법 시행 내용

노후 계획도시 특별법

노후 계획도시 특별법 시행 내용

- 노후계획도시 특별법은 노후된 동네의 규제를 완화해서 재건축이 수월하게 진행되도록 하는 법안이다. 해당 법안은 도시 조성 후 20년 이상 경과하고, 면적이 100만㎡ 이상인 곳에 적용된다. 단일 택지가 100만㎡에 미치지 못하더라도 연/인접한 택지/구도심/유휴부지까지 포함했을 때, 100만㎡이 넘는다면 특별법 적용이 가능하다. 

 

이에 따라 1기 신도시 및 수도권 일부를 포함해서 전국 총 108곳, 215만 가구가 적용 대상지가 되었다.

노후계획도시 특별법  대상지

 

인천

- 만수동 일대, 부평 일대, 구월, 연수, 계산 

서울

- 가양, 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내

경기 

- 수원매탄1, 수원정자, 수원천천 2, 용인수지, 용인수지 2, 평택안중, 하남신장, 고양중산, 의정부송산, 오산운암, 고양행신, 구리 교문 토평 인창 일대, 용인기흥일대, 평택 비전 합정일대, 수원 권선 매탄일대, 평택 송탄일대, 고양일산, 성남분당, 부천중동, 안양평촌, 군포산본, 수원영통, 부천상동, 광명하안, 고양화정, 광명철산, 의정부금오, 고양능곡, 안양포일, 안산반월국가산단 

충청

- 대전중리, 정주하복대, 정주분평, 청주가경복대 산남일대, 대전관저 원내일, 천안 쌍용 백석, 정주 봉명 운천일대, 중주 금룡일대, 대전노은, 대전문산, 대전둔산 2, 대전송천, 청주용암, 청주용암 2, 오창과학일반산단 

전라 

- 익산동2, 전주서신 2, 대불국가산단, 전주 서신 서곡일대, 군산나운 조촌일대, 광주 상무 운남 금호일대, 전주 삼천효자일대, 순천조례 금당 연향일대, 광주상무, 광주하남, 광주문, 광주일곡, 광주풍암, 전주아중, 목포하당, 여수문수여서 

제주

- 연동, 서귀포서호, 일도

강원

- 원주 단계, 춘천 퇴계 후평 석사일대, 원주구곡, 원주단관, 강릉교동 2

경상

- 대구상인, 대구대곡, 대구동서변, 대구월배, 대구시지, 양산서장, 부산 만적 화명 금곡일대, 울산 태화 삼호 옥동잉ㄹ대, 부산 다대 일대, 부산 개금 학장 주례, 대구 범물 지산 안심 일대, 대구 용산 월성 송연일대, 구미 옥계 구평일대, 경산 사동 옥산 백천 임당일대, 김해 내동 구산, 부산해운대 1,2동, 부상화명 2, 대구칠곡, 내정서, 내구칠곡 3, 울산화봉, 김해장유, 김해내외, 김해북부, 창원 국가산단  

특별 정비구역 지정요건

 

- 특별정비구역은 주거, 기반시설, 이주, 중심지로 도시 인프라 재정비, 도시 기능 강화 등 특수한 목적을 갖고 개발하는 구역이다. 노후계획도시 특별법에서 규정한 세부기준을 만족해서 특별 정비구역으로 지정된 경우, 안전진단 면제 등의 메리트가 있다. 

 

유형	세부 지정 요건
주거단지 정비형	(원칙) 25미터 이상 도로(대로 3류)로 구획된 일단의 토지 (예외) 지정권자가 지역 여건을 고려해서 달리 적용 가능
중심지구 정비형	역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내) 및 상업/업무지구의고밀/복합 개발하는 구역
시설 정비형	기반시설 및 광역교통시설을 확충 또는 개선하는 구역
이주대책 지원형	이주단지 공급을 목적으로 개발/정비하는 구역

 

- 특별정비구역은 25미터 이상 도로로 둘러싸인 블록 2개 이상을 통합해서 재건축하는 것을 원칙으로 한다. (단, 주변에 통합가능한 단지가 없을 경우 1개 단지도 특별정비구역으로 지정이 가능하다.) 여러 구역을 통합해서 정비할 경우, 사업비 절감, 토지이용 효율성 제고 등 다양한 이점이 있기에 통합 정비를 적극 유도하기 위한 것이다. 

특별정비구역 혜택

- 노후계획도시특별법에 따라 특별정비구역으로 지정되어야만 다양한 건축 규제 완화 혜택을 받을 수 있다. 용적률은 법정 상한의 150%까지 상향되었으며, 건폐율과 인동간격 또한 완화되었다. 이 외에도 안전진단 면제 등이 적용된다. 

 

구분	현행	개선
건축물 종류 제한	세분화된 용도지역별로 (주거 1,2,3종) 건축물의 종류 제한	용도지역별(주거/상업/공업)로 건축물의 종류 제한
건폐율 제한	조례로 국토계획법보다 제한 강화 (예: 준주거 70 -> 60%)	조례에도 불구하고 국토계획법 상한 적용 허용(70%)
용적률 제한	국토계획법 조례로 상한 규정	조례에도 불구하고 국토계획법 상한의 150%까지 완화
건축물 높이 제한	대지 경계선: 건축법상 0.5H 인동간격: 조례로 건축법보다 강화  (0.5H -> 0.8H)	조례에도 불구하고 건축법 적용 허용  (0.5H)
공원/녹지  확보기준	재건축시 세대당 2㎡ 녹지 추가	적용 배제 (녹지 증식 방지)

 

추진 절차 체계 

- 다양한 계택이 주어지는 특별정비구역은 아래와 같은 추진 체계에 따라 지정되며, 정비 사업이 진행된다.

노후 계획도시 

1) (면적)  100만㎡ 이상인 지역 ※ 인접/연접 택지, 노후 구도심, 유휴부지 포함

2) (노후도) 조성 후 20년 이상 경과

3) (근거법령) 주택공급 등의 목적으로 관련 법령에 따라 계획적으로 조성

 

기본방침/기본계획

- (수립권자) 국토부장관이 기본방침, 지자체장이 기본계획 수립

- (수립내용) 미래도시로의 전환, 이주대책, 단계별 정비곟괴, 특례 및 공공기여 부여, 특별정비구역/선도지구 지정 등에 관한 사항 

 

특별정비구역 지정 

- (의의) 블록 단위 통합정비를 통한 자족기능/기반시설 확충으로 도시 기능 향상을 도모하는 구역 -> 지자체장이 직권, 주민 제안으로 지정 

 

- (특례) 공공성 인정 시 창의적인 도시계획을 위한 도시/건축특례 부여

1) 안전진단 면제 완화 2) 용도지역 변경 3) 용적률 상향 4) 리모델링 세대수 증가 5) 도정법 등 타법상 정비구역 지정 의제 6) 인허가 통합심의 등 

 

- (공공성 인정기준) 통합정비 + 공공기여(임대주택 공급, 자족용지 확보, 공공시설/기반시설 설치/제공, 기여금 납부 등) + 지방 위 심의 

 

사업 시행 

- (원칙) 재건축, 재개발, 도시개발사업 등 개별법에 따라 사업 시행

- (필요시) 원활한 정비사업 추진을 위해 총괄사업관리자 제도 운영 

 

공공기여/이주대책

- (공공기여) 특례 수준에 따라 적정 수준에서 이익을 환수해서 지역 재투자 -> 1) 공공주택 2) 자족용지 3) 공공시설/기반시설 4) 기여금 등 

 

- (이주대책) 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 방식으로 추진 -> 1) 이주수요 관리 2) 이주주택 공급 3) 무주택세입자 등 이주자금 지원 

 

 

- 이미 발표된(전국 108개 지역) 중 국토부 제시 가이드라인인 (기본방침)을 따라 지자체가 (기본계획)을 수립한다. 그다음 용적률 상향, 용도지역 변경, 안전진단 면제/완화 등 각종 혜택 적용을 위해 특별정비계획을 수립해서 (특별정비구역)으로 지정되는 단계를 거친다. 

 

그 다음 재건축, 재개발, 도시개발사업 등 (정비사업)을 본격적으로 시행하게 된다. 가이드라인이 되는 기본방침(안)은 올해 9~10월 즈음 국토부에 의해 전국 지자체에 공개될 예정이다. 

선도지구 지정기준

- 선도지구로 선정되면, 2025년 특별정비계획 수립, 2027년 착공, 2030년 첫 입주로 엄청난 기간 단축이 가능하다. 세부적인 선정기준은 5월에 발표된다. 주민 동의율이 가장 중요한 평가지표이며, 이 외 세대 당 주차대수, 통합 정비 규모 등 다양한 항목이 포함될 것으로 보인다. 

 

조성된 지 30년이 도과한 1기 신도시인 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동 각 지역별로 1개 이상의 선도지구를 포함해서 11~12월 발표된다. 

 

 

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