부동산 고를 때 프리미엄 요소 5가지
- 프리미엄 형성하는 요소는, 교통의 편리성과 우수한 학군, 편리한 인프라, 고소득 일자리와의 접근성, 브랜드와 신축이 결정적인 역할을 한다.
1. 교통 편리성
- 서울을 예로 들면, 강남과의 접근성이 좋은 도로 '경부고속도로', '강남순환도로'와 교통망을 살펴본다. ex) 지하철 2,3,4,7,8,9호선, 신분당선, GTX-A, SRT.
- 수도권이라면, 광역버스 정류장이 단지 앞에 있는 것이 좋다. ex) 서울 도심, 삼성, 강남, 잠실, 판교 등 일자리 밀접 지역으로 가는 광역 버스.
2. 우수한 학군
- 초등학교 의무교육을 받아야 할 나이, 만 6~12세 자녀를 둔 가정은 초등학교가 가까우면 좋다. 단지 안에 초등학교가 있으면 더 좋다. 초등학교를 품은 아파트를 '초품아'라고 부른다. 중학교는 더 중요하다. 학업성취도 평가가 우수한 상위 20개 중학교 주변 단지를 눈여겨본다. 주변에 학원가가 잘 형성되어 있으면 더 좋다.
3. 편리한 인프라
- 아이들이 이미 대학 진학을 했거나, 출가한 가정이라면, 학군보다는 거주 만족도를 고려해서 공기 좋은 숲세권, 공원이 인접한 공세권을 더 선호한다. 백화점과 대형 쇼핑몰이 인접한 몰세권, 공원, 병원, 서점, 카페, 영화관 등 생활 편의시설들이 잘 갖춰진 곳은 높은 가격을 형성한다.
백화점을 주목해야 하는 이유
- 백화점은 편한 인프라 요소의 대명사다. 백화점 위치를 꼭 파악한다. 백화점은 교차 상업시설로, 우리나라 상권의 흐름을 꿰뚫고 있는 유통 메이저 3사가 입점 지역을 고를 때, 사람이 몰리는 길목에 백화점을 짓기 때문이다.
4. 고소득 일자리와의 접근성
- 직장과 접근성이 좋은 지역의 선호도가 높다. 일반적으로 출퇴근 시간이 30분 이내라면, 통근 시간이 적당하다고 생각한다. 이런 곳은 신혼부부들의 수요가 풍부하다. 2030 서울 플랜에서 선정한 3 도심(시청-광화문, 강남, 영등포-여의도), 7 광역 중심(잠실, 용산, 청량리 · 왕십리, 마곡, 상암 · 수색, 가산-대림), 그리고 판교에 특히 고소득 일자리가 많다.
- 상장기업의 본점 소재지, 고층빌딩이 밀집한 오피스 지역, 금융업 밀집 지역, 4차 산업을 주도하는 IT, BT, CT, NT 관련 업종이 모여 있는 지역을 기점으로, 30분 이내로 접근 가능한 지하철역 7~8개 역세권을 찾는다.
IT (정보기술, Information Technology) ->정보통신 분야
BT (생명공학기술, Bio Technology) -> 생명 공학 분야
NT (나노기술, Nano Technology) ->초정밀 원자세계 분야
CT (문화 컨텐츠 기술, Cultural Technology) ->문화 관광 콘텐츠 분야
5. 브랜드/대단지/신축
- 부동산도 브랜드 시대에 접어든 지 오래다. 1군 건설사가 짓는 브랜드 아파트는 선호도가 매우 높은 편이다.
삼성물산 - 래미안 / GS건설 - 자이 / 현대건설 - 힐스테이트, 디에이치
대림산업 - 이편한세상, 아크로 / 대우건설 - 푸르지오 / 포스코건설 - 더샵
롯데건설 - 캐슬 / SK건설 - 뷰 / 현대산업개발 - 아이파크
한화건설 - 꿈에그린, 포레나 / 두산건설 - 위브 등
- 통상 단일 단지로 1,000세대 이상 이면 대단지라고 하는데, 단일 단지로 800세대 이상 이거나, 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있으면 세력을 형성해서 선호도가 높다. 한편, 신축 아파트는 준공된 지 10년 이내를 말한다. 최근 서울 아파트는 공급 부족으로 입지를 불문하고, 신축 자체로 입지의 한계를 극복하는 현상이 발생하기도 한다.
부동산 고를 때 마이너스 요소
- 자금이 여유롭다면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우가 대부분이라 프리미엄 요소 5가지 중에서 1~2가지가 부족한 것이 오히려 기회가 될 수 있다. 그리고 그런 기회가 왔을 때 기회를 알아보고 도전할 수 있어야 한다.
사례
- 2019년 3월 강남 역삼동에 청약 경쟁률이 2:1 이상을 기록한 주상복합 아파트가 있었다. 청약 부적격 발생으로, 청약 통장 없이 계약금 10%만 있으면 매입할 수 있는 매물이었고, 분양가 9억 원 이상인데, 중도금 대출이 40%까지 되는 강남 신축 아파트라는 파격적인 조건까지 갖추고 있었다.
- 이 물건을 알아 본 사람은 많지 않았다. 그 이유는, 알려져 있는 건설사 브랜드가 아니었고, 100여 세대의 소규모 주상복합 아파트, 10억 원대, 강남이지만 학군 지역이 아니라는 고정관념을 넘지 못했기 때문이다.
- 마이너스 조건도 있었지만, 이곳은 좋은 일자리에 대한 직주근접성과 우수한 인프라, 신축이라는 나머지 요소가 모두 충족된 사례였다. 5가지 프리미엄 요소 중 1~2개 정도 부족하다면, 오히려 기회가 된다는 것을 꼭 기억해야 한다.
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