주택 담보 대출, 얼마나 받을 수 있을까? LTV/DTI/DSR 핵심 개념

주택 담보 대출 이란?

주택 담보 대출이란? (2025년)

- 주택 담보 대출이란, 구매하려는 주택 또는 이미 소유하고 있는 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것을 말한다. 대출 한도를 정하는 기준에는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR( 총부채원리금상환비율)이 있다. 

 

1. LTV (Loan To Value ratio) - 주택 담보 인정 비율

- LTV란, 주택 가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 말한다. 

- 이 비율이 높을수록 대출 한도가 증가하며, 주택가치가 높을수록 대출 금액도 커진다. 

LTV 계산식

LTV 비율(%) = (대출금액 ÷ 주택 가치) X 100

2025년 기준 LTV 규제

- 투기과열지구: 40~50%

- 조정대상지역: 50~60%

- 비규제지역: 최대 70%

- 생애최초 주택 구입자는 LTV 80%까지 완화 적용 가능 

 

2. DTI (Debt To Income ratio) - 총부채상환비율

- DTI는 연소득 대비 주택담보대출의 연간 원금 + 이자 상환액 비율을 의미한다. 

- DTI가 낮을수록 상환 능력이 우수한 것이며, 높을수록 추가 대출이 어려워진다. 

DTI 계산식

DTI (%) = (주택담보대출 연간 원금 + 이자 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) ÷ 연소득 X 100

2025년 기준 DTI 규제 

- 투기과열지구: 40%

- 조정대상지역: 50%

- 비규제지역: 규제 없음 (은행 자체 심사 적용)

3. DSR(Debt Service Ratio) - 총부채 원리금 상환 비율 

- DSR은 연소득 대비 전체 대출(주택담보대출 + 기타대출)의 원금 + 이자 상환액 비율을 뜻한다. 

- DTI보다 엄격한 기준으로, 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금, 마이너스 통장까지 포함된다. 

DSR 계산식

DSR(%) = (주택담보대출 연간 원금 + 이자 상환액 + 기타 대출 연간 원금 + 이자 상환액) ÷ 연소득 X 100

2025년 기준 DSR 규제

- 총 대출액 1억 초과 시 DSR 40% 적용

- 연소득이 낮으면 대출 한도가 크게 제한 된다

- 신용대출, 카드론, 마이너스 통장도 포함되서 대출 한도가 줄어든다 

4. DSR과 DTI 차이점 

구분	포함 항목	주요 특징
DTI	주택담보대출 원금 + 이자 + 기타대출 이자만 포함	주택담보대출 중심
DSR	주택담보대출 원금 + 이자 + 기타대출 원금 + 이자 포함	모든 대출 포함(신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금까지 반영)

- 즉, DTI는 대출 이자만 고려하는 반면, DSR은 원금까지 포함하는 더 강화된 대출 규제다. 

 

 

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