늦은 분양계약, 조합원 자격 받을 수 있는 조건은?

분양 계약 놓친 재건축 지위

계약 기한 초과 = 조합원 자격 상실?

재건축 조합에서는 통상 분양신청 및 계약 체결 기한을 기준으로 조합원 자격 여부를 판단합니다. 기한 내 계약을 체결하지 않으면 현금청산 대상자로 분류되어 조합원 자격을 상실하는 게 일반적인데요, 실제로 많은 조합이 정관에 이 기준을 명시하고 있습니다.

그러나 "기한을 넘겼다고 무조건 끝"은 아닙니다. 정관 개정과 총회 의결을 통해 자격 회복도 가능합니다.

 

실제 사례: 계약 놓친 조합장의 반격

서울의 한 재건축 조합에서, 조합장이었던 K씨는 코로나19로 인해 분양계약 기한을 넘긴 상황이었습니다. 일반적이라면 조합원 자격을 잃어야 했지만, 조합은 총회를 열고 정관 개정을 추진했습니다.

그 결과, 기한 초과 계약자도 조합원으로 인정한다는 조항이 새롭게 포함되었고, K씨는 자격을 회복할 수 있었습니다. 이는 "계약 체결 여부만으로 자격을 판단하는 것은 불합리하다"는 공감대가 조합 내에서 형성된 결과였습니다.

정관 변경 시 고려할 4가지

• 정관 조항에 기한 초과자 수용 조건을 명확히 명시
• 총회 의결 시 조합원 4분의 3 이상 동의 필요
• 기존 조합원과의 형평성 확보
• 법률 자문을 통한 정당성 확보

 

판례로 보는 핵심 포인트

법원은 단순 계약 체결보다는 관리처분계획을 더 중요하게 판단합니다. 관리처분계획은 행정처분에 해당하며, 계획에 위반되는 계약은 무효로 볼 수 있다는 판례들이 있습니다.

법원	판시 내용
서울고등법원	관리처분계획에 위배되는 계약은 무효
대구지방법원	분양계약만으로 조합원 자격을 판단할 수 없음

주의: 조합원 자격 회복은 정관 개정과 총회 의결을 거쳐야 하며, 단순히 개인 의사로 회복할 수 없습니다.

자격 회복의 핵심은 "절차와 형평성"

K씨 사례처럼 계약 기한을 넘긴 경우라도 조합이 정관을 개정하고, 총회에서 필요한 동의를 얻었다면 조합원 자격 회복은 가능합니다.

다만 이는 조합 내부의 절차를 엄격히 준수할 경우에만 가능하며, 운영의 투명성과 기존 조합원과의 형평성을 해치지 않아야 합니다.

향후 유사 사례 예방을 위한 팁

• 정관에 기한 초과자 관련 조항을 명시
• 분양계약 일정 및 절차를 명확하게 고지
• 분쟁 방지를 위한 내부 매뉴얼과 소통 시스템 마련

결론: 분양계약을 놓쳤다고 무조건 자격을 잃는 것은 아닙니다. 조합의 제도 설계와 절차적 정당성이 핵심입니다.

 

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