상가 환산 보증금 법적 보호 범위

상가 환산 보증금

상가 건물 임대차 환산 보증금 법적 보호 범위

- 임차인이 상가에서 안정적으로 영업을 지속할 수 있도록 보호하는 법이 바로 상가건물 임대차 보호법이다. 

최대 10년간 계약 갱신 요구 가능
보증금/월세 인상 시 5% 상한 규정
환산보증금 초과 시 예외 조항 존재

임대인이 보증금이나 월세를 올리려고 할 때, 임차인은 어떻게 대응하는 게 좋을까요? 실제 현장에서 써먹을 수 있는 팁과 예시를 함께 정리했다. 

 

임차인 영업 기간 10년 보장

최초 임대차 계약 기간 포함 최대 10년까지 계약 갱신 요구 가능
임대인이 갱신을 거부할 수 있는 경우는 법으로 엄격히 제한된다
보증금/월세 인상 시 5% 이내만 가능 (단, 예외 사항 존재)

 

계약 갱신 요구권 활용 예시

- A씨는 5년째 운영 중인 카페가 있다. 임대인이 계약 만료를 이유로 다른 세입자에게 임대할 계획이라며 나가달라고 했다. 하지만 A 씨는 계약 갱신 요구권을 행사하며 10년까지 추가 영업을 보장 받았다. 

실전 팁

- 계약 만료 6개월~1개월 전 갱신 요구서를 내용증명으로 보낸다. 

- 법적으로 임대인이 거부할 수 있는 사유(건물 철거, 본인 사용 등) 확인 

- 환산보증금 기준 초과 여부 확인(초과 시 보호 제한 가능성 있음)

 

보증금/월세 증액 제한 (5% 이내)

보증금/월세 인상은 계약 갱신 시 5% 이내로 제한된다
단, 합의에 의한 재계약 시 5% 이상 증액 가능
환산보증금 초과 시 인상 제한이 적용되지 않을 수도 있다

임대료 인상 요구 대응 예시

- B 씨는 소형 의류 매장을 운영 중인데, 계약 갱신 시 임대인이 월세를 15% 올려야 한다고 요구했다. 하지만 B씨는 상가건물 임대차 보호법에 따라 5% 이상 증액이 불가능함을 주장했고, 최종적으로 5% 인상으로 협의했다. 

실전 팁

- 법적 상한(5%)을 초과하는 인상 요구 시 임대차보호법 근거로 거절 가능

- 5% 초과 인상을 요구할 경우, 임대인의 법적 증명 책임 존재

- 계약 갱신 요구는 내용증명으로 남겨 두는 것이 안전하다. 

 

환산보증금 초과 시 주의할 점

환산보증금 초과 시 5% 증액 제한 적용 안될 수도 있다
환산보증금 = 보증금 + (월세 X100) 

지역별 환산보증금 한도 
- 서울: 9억 원
- 수도권/부산: 6억 9천만 원
- 그 외 광역시: 5억 4천만 원

 

환산보증금 초과 시 대응 예시

- C 씨는 서울에서 작은 음식점을 운영 중이다. 기존 계약은 보증금 2억 원, 월세 500만 원 -> 환산보증금 7억 원으로 법적 보호 대상이다. 그런데 계약 갱신 후 임대인이 월세를 600만 원으로 인상하겠다고 요구했다. 

-> 환산 보증금이 9억 원을 넘지 않으므로, 5% 이상 증액 불가능 

실전 팁

- 내 환산보증금이 법적 보호 대상인지 먼저 확인

- 환산보증금 초과 시, 임대인이 임대료 인상을 요청할 근거(세금 인상, 공과금 증감 등)를 입증해야 한다. 

- 보증금/월세를 조정하는 재계약 시 신중하게 협의 

차임(월세) 증액 청구 가능 여부

계약 갱신 외에도 경제적 사정 변동 시 임대료 증액 가능
단, 차임 증액을 요청하려면 임대인이 증명해야 한다

법원의 판단 기준 

1) 물가 상승, 경제 사정 변동이 있었는가?
2) 기존 차임이 너무 낮아 불합리한가?
3) 증액 요구가 정의와 형평에 맞는가? 

임대료 추가 증액 요구 대응 예시

- D 씨는 미용실을 운영 중인데, 계약 기간 중 임대인이 요즘 공과금이 올라서 월세를 추가로 올려야 한다고 주장했다. 하지만 D씨는 법적 증빙(공과금 상승률, 세금 증감 등)을 요청했고, 임대인은 명확한 증빙을 제시하지 못해 추가 증액 없이 계약을 유지했다. 

실전 팁

- 임대인이 차임 증액을 요구할 경우, 증빙 자료 요청 필수

- 물가 상승 등 경제 사정 변동을 이유로 증액할 경우, 법적 판단 기준 확인

- 차임 증액 요구는 1년에 1번만 가능 (단, 환산보증금 초과 시 제한 없음)

종합 요약

1) 임대료 인상 요구 시

5% 이상 인상 불가능 (단, 환산보증금 초과 시 예외)
환산보증금 초과 여부 확인 후 대응 

2) 계약 갱신 요구 시 

최대 10년까지 계약 갱신 가능
임대인이 거부할 수 있는 사유 확인

3) 임대료 추가 인상 요구 시 

임대인이 인상 근거를 입증해야 한다
공과금 증가, 경제 사정 변동 등 증빙 요청 필수 

 

 

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