이주 기간 넘겨서 재건축 조합에게 소송 당했을 때 대처 방법

 

이주 기간 재건축 조합 소송

이주 기간 넘겨서 재건축 조합에게 소송당했을 때 대처

- 재건축/재개발 정비사업에서는 구역 내 거주자와 세입자에게 수개월의 이주 기간을 정해서 공고한다.

- 하지만 갑자기 이사려고 하니 막막하기 마련이고 시간과 돈도 필요하다.

부득이한 경우,

이주 기간을 초과해서 재건축 구역 내에서 부동산을 점유한다면 손해배상책임이 발생할 수도 있다는 점을 조심해야 한다. 

 

- 단, 현금청산자와 세입자들은 부동산을 점유할 수 있는 예외적인 경우가 있을 수 있다는 점은 알아두면 좋다. 

 

이주기간 넘긴 예시

- 서울의 한 재건축 정비구역에서 전세로 사는 직장인 A씨는A 씨는 조합에서 이주 기간을 공고했지만 이주 기간에 맞춰서 이사하지 못했다.

- A 씨는 조합의 독촉에 뒤늦게 이사할 집을 알아본 뒤 전세보증금을 돌려받고서야 다른 동네로 이사할 수 있었다.

- 어느 날 A 씨는 법원으로부터 소장을 송달받았다. 

 

놀란 마음에 확인하니 재건축 조합이 A씨를 상대로 손해배상 소송을 건 것이었다.

- 조합은 A 씨를 비롯한 다른 세입자에게도 수억 원의 손해배상을 청구했다.

 

A 씨는 조합에 손해 배상금을 지급해야 할 의무가 있을까? 

 

 

 

서울중앙지방법원 판례

- 서울 강남구의 B 재건축 조합은 이주 기간을 정해 공고한 데 이어 현금청산자 들을 상대로 매도청구 소송을 했다.

- 법원은 조합으로부터 '매매대금을 지급받음과 동시에' 부동산에 관한 소유권 이전등기 및 인도 의무를 이행하라는 판결을 선고했다.

- 그 후 조합은 판결에 따라 부동산의 소유권 이전등기에 필요한 서류 제공 및 인도와 동시 이행으로 매매대금을 받아 갈 것을 독촉(최고) 한 후 이를 공탁했다. 

 

B조합은 현금청산자와 세입자들을 상대로

'불법 점유로 인해 공사 지연'으로 사업비 및 이주비 대출이자 합계 6억 원을 지출하는 손해를 입게 돼서 피고들에게 이에 대한 공동불법행위 손해배상을 청구했다.

- B조합의 청구는 '관리처분계획의 인가고시가 있는 때에는 종전의 부동산을 사용/수익 할 수 없다'는 도시정비법의 규정에 근거한 것이었다. 

 

서울중앙지방법원은 조합이 관리처분계획을 인가받고 이주를 공고한 사실이 인정되므로

- 원칙적으로 이사하지 않은 세입자 등은 공동불법행위자로 책임이 인정될 수 있다고 했다.

- 그러나 법원은 피고들이 조합으로부터 매매대금을 받지 못한 기간만큼은 부동산의 인도를 거절할 정당한 권리가 있다고 봤다. 

 

- 이와 함께 다른 현금청산자와 세입자들이 사업 구역 내 부동산을 점유하고 있었으므로 조합은 피고들 때문만이 아니라도 철거 공사에 착수할 수 없었다고 판단했다.

- 또 철거 공사가 가능할 정도로 물리적, 지리적으로 부동산이 구분된 상태라고 볼 만한 증거도 없다고 판결했다. 

 

세입자의 경우 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지

- 부동산의 반환을 거절하고 계속 살 수 있으므로 세입자들이 부동산을 계속 점유한 것을 두고도 불법 점유는 아니라고 판단한 것이다. 

 

 

 

 

세입자들은 도시정비법 제81조에서 규정하고 있는 손실보상금이 지급되지 않았다는 점을 문제 삼았다.

- 그러나 법원은 재건축 정비사업 시행자의 상가 임차인에 대한 보상 의무 규정이 없는 점,

- 주택 재건축사업은 주택 재개발사업에 비해 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점 등을 종합해 법률에서 규정한 손실보상은 재건축정비사업의 임차인에게는 적용되지 않는다고 판단했다. 

 

결국 B조합의 손해배상청구는 피고의 불법 점유로 인해 손해가 발생했다는 점이 입증되지 않고

- 세입자는 임대차보증금의 반환을 받을 때까지 부동산 인도를 거절할 수 있다는 점에서 조합의 패소판결이라는 결론이 나왔다. 

 

이주 기간 초과 시 구체적인 대처 방법

1) 조합의 손해배상 소송 대응 

- 조합이 손해배상 청구 소송을 제기했다면, 소장을 받은 즉시 변호사 상담을 진행한다. (법률 구조 공단 이용 시 무료)

법적 절차와 판례에 따라 대응 전략이 달라진다. 

 

주요 준비 자료

- 조합에서 발송한 이주 공고문 및 소송 관련 서류

- 이주 기간에 이사하지 못한 사유(보증금 미반환, 대체 주거지 미확보 등)

- 임대차 계약서와 보증금 반환 요구 관련 기록 

- 변호사를 통해 보증금 반환 전에는 부동산 반환을 거절할 권리를 주장할 수 있다. 

 

2) 협상 및 조정 시도

- 소송 전 조합과의 협상을 통해 상황을 해결 할 수 있다.

보증금 반환이 늦어진 이유를 설명하고, 이주 시기를 조정하는 방안을 제안 한다. 

- 조합이 협상에 응하지 않을 경우, 관할 구청에 중재 요청을 고려할 수 있다. 

 

불법 점유 여부 판단 기준 

 

1) 보증금 반환 지연

- 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 부동산 반환을 거절할 권리가 있다. 

2) 공사 진행 가능성

- 조합이 철거 공사를 시작할 수 없는 상태라면, 세입자의 점유를 불법으로 간주하기 어렵다. 

 

 

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