자녀에게 아파트 물려 줄 때, 절세에 유리한 방법

 

아파트 물려줄 때

자녀에게 아파트 물려줄 때, 매매보다 증여가 유리한 이유

 

1. 부동산을 자녀에게 넘기는 두 가지 방법: 매매 vs 증여

- 부동산 가격 상승 가능성을 고려해 자녀에게 미리 아파트를 넘기려면 매매와 증여 두 가지 방법이 있다. 

예를 들어, 

15년 전 5억 원에 취득한 현 시세 30억 원의 아파트를 자녀에게 넘길 때 세금 차이가 있다. 

- 매매 시 양도세: 약 7억 9000만원
- 증여 시 증여세: 약 9억 9000만원 

 

2. 매매와 증여의 차이

 

매매는 부의 이전 효과가 없다 

- 매매는 물물교환으로, 자산을 단순히 교환하는 과정에 불과하다.

- 자녀가 매매로 아파트를 취득해도, 매도인이 받은 금액은 다시 증여나 상속으로 자녀에게 돌아가며 추가 세금이 발생한다. 

증여는 부의 이전 효과를 즉시 실현

- 증여는 무상으로 자산을 이전하므로 추가적인 상속/증여세 부담 없이 자녀에게 아파트를 온전히 넘길 수 있다.

 

3. 증여의 세금 절감 효과

 

1) 자녀 부부에게 분산 증여

 - 자녀 단독으로 증여 시 증여세 약 9억 9000만원

- 자녀와 배우자에게 분산 증여하면 증여세 약 8억 3000만원으로 줄어든다. 

 

2) 손자까지 포함한 증여

- 자녀와 배우자, 손자에게 분산 증여 시 증여세는 약 7억 3000만원

- 매매보다 오히려 6000만원 절감 효과 

 

4. 매매와 증여 비교 시 유의 점 

 

1) 매매 후 추가 증여/상속 고려

- 매매 자금을 자녀에게 다시 증여하거나 상속할 경우 추가 세금 부담 발생

- 증여로 처음부터 자산을 이전하면 이런 추가 부담을 피할 수 있다. 

2) 저가 양도의 한계

- 매매 시 저가 양도(3억원까지 할인 가능)는 허용되지만, 결과적으로 큰 차이는 없으며, 부동산의 자산 이전 효과는 증여에 비해 떨어진다. 

 

결론: 매매보다 증여가 유리한 이유

1) 증여는 추가적인 상속/증여세 부담 없이 자산을 이전 가능 

2) 분산 증여를 활용하면 증여세를 매매보다 적게 부담할 수도 있음

3) 매매는 단기적으로 양도세를 줄이는 것처럼 보이지만, 결국 다시 증여나 상속으로 이어질 때 추가 세금 발생 

 

 

 

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