자녀 아파트 명의 이전, 매매(양도세) vs 증여(세)가 유리한 이유

 

아파트 물려줄 때

자녀에게 아파트 물려줄 때, 증여가 유리한 이유 (2025년 기준)

현 시세 기준 고가 아파트를 자녀에게 넘길 계획이 있다면, 매매보다 증여가 세금 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다. 2025년 기준으로 세법이 적용되는 방식에 맞춰 시뮬레이션과 주의사항을 정리했습니다.

 단순히 “세금이 적은 쪽”이 아니라, 미래까지 고려한 방식이 중요합니다.
증여세, 양도세, 상속까지 연결된 세금 구조를 함께 봐야 합니다.

 

1. 자녀에게 부동산을 넘기는 방법: 매매 vs 증여

아파트를 자녀에게 이전할 때 대표적인 방식은 두 가지입니다.

• 매매: 자녀가 시세에 맞춰 금액을 지불하고 취득
• 증여: 무상으로 아파트를 이전하고, 증여세 납부

예시: 15년 전 5억 원에 구입한 현재 시세 30억 원 아파트

• 매매 시 양도세 약 7억 9,000만 원 발생
• 증여 시 증여세 약 9억 9,000만 원 발생

 

2. 왜 매매보다 증여가 더 유리한가?

1) 매매는 부의 이전이 아니다

자녀가 아파트를 매매로 취득하더라도, 부모가 받은 매매대금을 결국 자녀에게 다시 증여·상속하는 경우가 대부분입니다.

이때 추가 세금이 발생합니다.

 

2) 증여는 자산 이전을 단번에 처리

무상 이전인 증여는 별도 양도세가 발생하지 않고, 한 번의 증여세 납부로 자산 이전이 완료됩니다.

 

 

3. 증여 시 절세 포인트: 분산 증여

• 자녀 단독 증여 시: 증여세 약 9.9억 원
• 자녀 + 배우자 분산 증여: 약 8.3억 원
• 자녀 + 배우자 + 손자 분산 증여: 약 7.3억 원

 분산 증여를 활용하면, 매매보다 세금이 오히려 적어지는 경우도 있습니다.

 

4. 매매 방식 시 유의해야 할 점

• 매매 후 자금 반환 시 이중과세 발생 가능
• 3억 원까지 저가 양도는 가능하지만, 절세 효과는 제한적
• 실제 자녀가 해당 매매금을 지불할 여력이 있는지도 중요

 

5. 2025년 기준, 적용 가능한 증여세 절감 요건

• 배우자, 손자 증여 시 각자 10년 단위 비과세 한도 활용
• 10년 간 증여세 공제 한도: 성인 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원, 미성년 손자 2천만 원
• 자녀 명의로 대출 후 취득 시, 명의신탁·부담부증여 여부 판단 필요

6. 증여 후 주의할 점

• 증여일로부터 5년 내 사망 시, 상속 재산에 합산 과세
• 증여 받은 자산의 취득가액은 증여 당시 시가로 계산 → 추후 자녀가 매도 시 양도세 절세 효과 있음

증여로 취득한 자산은 “증여 당시 기준시가”가 취득가액이 됩니다. 향후 매도 시 양도세를 줄일 수 있는 중요한 포인트입니다.

 

7.  매매보다 증여가 유리한 이유

• 증여는 한 번의 세금으로 자산 이전 완료 가능
• 분산 증여를 통해 오히려 세금이 더 낮을 수 있음
• 매매는 양도세 외에 결국 다시 상속·증여 시 추가 세금이 발생

 아파트 이전 계획이 있다면, 지금 바로 증여와 매매를 수치로 비교해보세요.
 2025년 세법 기준에서는 ‘분산 증여’가 실질적인 절세 수단이 됩니다.

 

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