조합원 입주권 주택일까? 비과세 특례만 믿다가 세금 폭탄

조합원 입주권 주택 수

조합원 입주권, 양도소득세 비과세 혜택 주택 인정 여부

- 2021년 11월 아파트 '조합원 입주권'을 매입한 김 모 씨는 이듬해 3월 A주택을 매입했다. 김 씨는 약 2년간 A주택에 거주하다가 2024년 2월 집을 팔면서 양도소득세를 최소화하기 위해 '대체 주택 특례'를 신고했다. 대체 주택 특례는 1 주택자가 재개발/재건축 사업 기간에 거주 목적으로 취득한 대체 주택을 다시 양도할 때 적용되는 비과세 제도다.

 

국세청은 김씨의 신청을 받아주지 않았다. 김 씨가 관리처분계획인가일이 지난 시점에서 조합원 입주권을 '승계 취득'한 게 문제가 됐다. 조합원 입주권을 승계 취득한 상태에서 다른 주택을 구입하면 대체 주택 특례와 같은 비과세 적용을 받을 수 없다는 게 국세청의 유권해석이다. 

 

김씨는 이 주택을 팔면서 양도소득세로 9300만 원을 내야 했다. 

분양권은 매각 시 주택 수에 포함

 

- 주택을 재건축/재개발할 때 조합원이 얻는 '조합원 입주권;이나 아파트 청약에 당첨됐을 때 받는 '분양권'은 부동산 취득과 관련된 권리다. 양도소득세법은 다주택 중과 여부 등을 판단할 때 이런 권리를 주택 수 계산에 포함한다. 이에 따라 살고 있는 집 등을 팔 때 조합원 입주권이나 분양권을 취득한 시점과 방법에 따라 '억' 단위의 세금이 부과될 수 있다. 

 

전문가들은 비과세 혜택 조항을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다. 국세청에 따르면 양도소득세법은 조합원 입주권은 2006년 이후 취득분부터, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택 수에 포함한다. 1 가구 1 주택자와의 과세 형평을 위해 조합원 입주권이나 분양권을 보유했더라도 일정한 경우, 과세를 면해 준다. 

 

경우의 수는 복잡하다. 재개발/재건축 사업 시행 기간 거주 목적으로 취득한 대체 주택을 양도할 때는 조합원 입주권(승계 취득 제외)은 비과세 특례를 받을 수 있다. 하지만 분양권은 이런 비과세 혜택에서 제외된다. 

조합원 입주권 특례 조건

 

- 재건축/재개발 과정에서 주택이 아니라 조합원 입주권을 취득한다면 '일시적 1주택+1조합원 입주권 특례'를 받을 수 있다. 그러나 이런 특례도 여러 조건을 충족해야 한다. 2 주택(B/C)을 보유한 조 모 씨는 재건축 사업이 진행되면서 2022년 3월 C주택이 조합원 입주권으로 전환됐다. 

 

이로부터 2년 후인 2024년 3월 조모씨는 B주택을 양도했다. 그는 일시적 1 주택+1입주권 특례로 비과세 신고를 했지만 인정받지 못했다. 조 씨는 C주택을 팔면서 양도소득세로 1억 9800만 원을 냈다. 조 씨가 비과세 혜택을 누리지 못한 건 일시적 1 주택 + 1입주권 특례가 '조합원 입주권'을 승계 취득한 경우에 적용되기 때문이다. 

 

신규 취득한 주택이 입주권으로 전환됐을 때는 1 주택+1입주권 특례를 받을 수 없다. 이와 달리, 1 주택을 보유한 상황에서 새로 튀득한 주택이 입주권으로 전환되면 '일시적 2 주택 특례'가 허용된다. 일시적 2주택 특례란, 1 주택자가 신규 주택을 취득한 상태에서 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 때 부여하는 비과세 혜택이다. 

 

 

- 국세청 관계자는 "1 주택을 보유한 자가 주택을 취득했는지, 아니면 조합원 입주권을 취득했는지에 따라 기존 주택을 양도할 때 적용되는 비과세 규정이 달라진다"라고 설명했다. 

분양권 있다면 신축된 뒤에 투자해야

- 분양권을 먼저 취득한 다음, 주택을 매입했을 때 '일시적 1 주택+1 분양권 특례'도 여러 조건을 세심하게 따져야 한다. 예를 들어 2021년 4월 D분양권과 E주택을 순차적으로 취득한 뒤 2023년 4월 분양권이 신축 주택을 바뀌었다면, 올해 E주택을 매각하면 일시적 1 주택+1 분양권 특례에 따라 비과세 혜택을 받지 못한다. 

 

2021년 1월 1일 이후부터는 분양권을 먼저 취득하고, 다른 주택을 나중에 취득한 경우 일시적 2 주택 또는 1 주택 + 1 분양권 특례 등에 따른 비과세를 적용하지 않기 때문이다. 

 

 

- 국세청 관계자는 "분양권을 보유한 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있다면 분양권이 신축 주택으로 완성된 다음, 다른 주택을 매입하는 방식이 세금 측면에서 유리하다"라고 말했다. 

 

 

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