부동산 양도세/취득세/보유세 알기 쉽게 정리

부동산 양도세/보유세/취득세 알기 쉽게 정리

부동산 세금이란? 

- 부동산에서 세금은, 그것을 실제 투자에 어떻게 적용할 수 있느냐가 중요하다. 부동산 세금에서 중요한 것은 세법 조항 하나하나를 기억하는 것보다는, 어떤 룰 위에서 어떻게 운용되고 있는지를 이해하는 게 중요하다. 투자계획을 세울 때 세금을 고려하지 않으면 쓴맛을 제대로 볼 수 있다. 

 

- 절세를 통해서 100만 원이라도 아낄 수 있다면, 그 돈을 다른 곳에 재투자해서 더 큰 부가가치를 만들 수 있다. 

부동산 세금의 종류 

 

- 부동산 세금은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. '부동산 살 때', '부동산을 보유할 때', '부동산 팔 때' 각각의 세금에 따라 주택수를 산정하는 기준도 다르고, 규제지역에 따라 다르고, 예외도 있어서 복잡해 보이지만, 크게 세 가지로 나뉜다는 것을 알고 넘어가면 된다. 

살 때 - 취득세

- 부동산을 사면서 취득할 때 내는 세금을 '취득세'라고 한다. 부동산을 살 때 구입하는 부동산의 가격뿐 아니라, 가격에 세율을 곱한 취득세도 같이 내야 하기 때문에, 수익률 계산에 포함을 시켜야 한다. 취득세는 주택수를 몇 개 가지고 있는지, 규제 지역인지, 아닌지에 따라 세율이 달라진다.  

 

- 예를 들어, 조정지역 수원에 사는 1 주택자가 조정지역인 평택에 2억의 집을 추가로 살 때 취득세는, 부동산 가격 2억의 8%인 1,600만 원을 주택 구입 가격에 추가로 더 내야 한다. 취득세가 적지 않다. 

팔 때 - 양도세 

- 팔 때도 돈을 내야 한다. 양도세는 내가 부동산을 팔면서 얻은 수익금액에서 공제할 건 공제하고, 순수하게 세금의 기준이 되는 '과세표준에 대해 양도소득세를 부과' 한다. 수익을 내기 위해 필요한 경비를 공제해야 하는데, 공제 부분이 많아 약간 어려울 수 있다. 

 

○ 양도세 구하는 법 (필요경비, 공제 종류가 다양하다)

부동산을 파는 금액 - 취득금액 - 필요경비= 양도차익
양도차익 - 기본공제 - (장기보유자일 경우) 특별공제 = 과세표준
과세표준 X 세율 = 양도세 산출 세액 
양도세 산출 세액 - 누진 공제액 = 내야 하는 양도 소득세 

양도세가 복잡한 이유

- 양도세도 취득세와 마찬가지로 규제지역, 주택 수여부를 고려해서 세금을 부과한다. 그리고 양도세는 1가구 1 주택자에 한해 비과세가 가능하기 때문에, 일시적 1가구 2주택, 가 주택자 최종 1 주택 비과세 등 비과세 혜택 때문에 고려해야 할 것이 더 많다. 

 

- 거기에 규제도 몇 번씩 변경되기 때문에 복잡해 보인다. 각 세금마다 큰 맥을 짚고 정리해 보면, 자연스럽게 익숙해질 수 있다. 

보유세 

- 보유세는 재산세와 종합부동산세가 있다. 

재산세 (지방세) 

- 매년 6월 1일을 기준으로, 소유하고 있는 모든 자산에 대해 세금을 부여하는 것이다. 아파트의 경우 1년분 재산세를 7월과 9월에 납부한다. 

종합 부동산세 (국세) 

- 매년 6월 1일을 기준으로, 소유하고 있는 부동산에 따라 '종합 부동산세 과세 대상 여부를 판정해서 12월에 부과' 한다. 종합부동산세의 경우, 인별(1인당)로 전국 부동산 합산 가액이 일정 기준 금액을 초과하는 경우 부과된다. 

 

 

 

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