10년 만기 신용 대출 / 40년 만기 주택 담보 대출 알고 쓰자

50년 만기 주택 담보 대출 / 10년 만기 신용 대출

10년 / 50년 대출 이용하기 전에 알고 있어야 할 것 들 

- 만기가 길어지면 갚는 기간은 늘어나지만, 매달 갚아야 하는 금액이 줄어들기 때문에 당장은 부담을 줄일 수 있다. 또 월 상환액이 감소하는 만큼 DSR(총부채 원리금 상환 비율)이 낮아져서, 전체 대출 한도가 늘어나는 효과도 볼 수 있다. 

40년 만기 주택 담보 대출

- 만기를 40년으로 늘리면, 기존 30년/35년짜리 대출에 비해서 월 상환액이 줄어든다. 3억을 연 4% 금리에 원리금 균등 상환방식으로 빌릴 때 만기가 30년일 때는 143만 2246원을 갚아야 하지만, 40년일 때는 월 125만 3815원으로 줄어든다.

 

- 원금 균등 상환 방식일 때는, 동일하게 3억 연 4%라면 40년 만기 월 상환액이 112만 6041원으로 30년 만기(133만 4722원) 일 때보다 월 21만 원이 줄어든다. 만기가 길어지면 전체 대출금 한도도 늘어나는데, 연봉 4,000만 원인 직장인이 연 4%로 원리금 균등 상환 방식 주택 담보대출을 이용할 경우, 만기 30년일 때 최대 2억 8,000만 원인데 비해, 40년으로 늘리면, 월 상환액이 줄어들어 약 3억 2,000만 원까지 빌릴 수 있게 된다. 

 

- LTV 상한이 80%로 완화되면, 투기지역/투기과열지구에서 6억 짜리 주택을 담보로도 대출이 가능하다. 기존에 LTV 60% 일 때는 3억 6,000만 원까지로 제한됐지만, 만기를 늘리면 당장 받을 수 있는 한도가 늘면서, 대출액이 커지고 이자를 내는 기간도 길어져, 이자 부담이 늘어난다는 것을 주의해야 한다. 

만기가 긴 주택 담보 대출 쓸 때 주의사항 

- 주택 담보 대출의 만기가 늘어날 때 주의할 점은, 하나은행의 경우 30년이나 35년짜리와는 다르게, 40년짜리는 고정금리를 선택할 수 없다. 6개월마다 바뀌는 변동 금리나, 첫 5년만 고정금리가 적용되고, 나머지는 6개월마다 바뀌는 혼합형 금리만 선택이 가능하다. 

 

- 단, 다른 시중은행들은 40년 짜리 주택담보대출에도 고정금리를 선택할 수 있게 하는 방안을 검토 중이다. 대출 기간이 길수록, 이자 총액이 늘어나게 된다는 것도 계산해야 한다. 3억을 연 4%에 원리금 균등 방식으로 빌리면, 만기 30년 일 때는 전체 이자가 2억 1560만 원이지만, 40년이면 3억 183만 원으로 8,600만 원을 더 내야 한다. 

 

- 다른 조건은 다 같고, 원금 균등으로 갚을 때도 총 이자가 1억 8050만 원에서 2억 4050 만원으로 6,000만 원 늘어난다. 한도는 늘어나지만, 만기가 40~50년 초장기 주택담보 대출은, 이자액이 원금에 육박하거나, 심지어 원금을 넘어서는 경우도 있어서 계산을 잘해봐야 한다. 

 

- 금리 4%, 30년 만기 3억 500만 원 대출을 받을 때는 총이자액이 약 2억 1,900만 원으로 원금의 71% 수준이지만, 금리 4%, 50년 만기로 받으면 총이자액이 4억 9200만 원으로 원금의 130%에 달한다. 양도차익을 합해서 중간에 상환하는 방법도 있지만, 이것도 부동산 가격의 지속적 상승을 전제로 한 방안이다. 

 

- 집값이 빠르게 올라 10년 납부하고 즉시 상환한다고 하더라도, 그 기간 동안 납부해야 하는 이자액만 약 1억 4,400만원으로 원금의 40% 수준이다. 6억짜리 아파트를 기준으로 집값이 20% 이상 뛰어야 손해를 보지 않는 수준이다. 한도를 늘리지 않고, 만기만 늘려서 현재 현금 유동성을 확보하는 용도로 활용할 수도 있다. 

10년 만기 신용대출 

 

- 신용대출의 만기 연장도 월 상환금 축소와 대출 한도 증액 효과가 있다. 기존 3억의 주택담보대출(연4%, 30년 원리금 균등 상환)이 있는 연소득 7,000만 원 직장인의 경우, 만기 5년짜리 분할상환 신용대출을 받는다면, 'DSR 40%'에 걸려서 최대 4,460만 원만 빌릴 수 있다. 하지만 만기 10년짜리는 최대 약 7,000만 원까지 빌릴 수 있다. 

 

- 현재 (22.5월) DSR은 총대출액 2억 초과에 대해서만 적용되고 있지만, 7월부터는 1억 초과면 DSR이 적용된다. 그렇기 때문에 대출 한도를 늘리고 싶다면, 7월 이전에 이용하는 게 유리하다. 

 

- 만기가 긴 상품으로 일단 대출을 받아놓고, 자금 사정에 따라 빨리 갚는 것이 금리 인상기에 최적의 전략일 수 있다. 만기가 긴 대출 상품이 추가 대출이 필요한 사람에게 유리한 것은 DSR 규제 때문이다. 연 소득 대비 전체 금융대출의 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 의미하는 DSR 규제는 은행권 40%(제2금융 50%)가 적용된다. 

 

- 만기가 길어진다는 건, 매월 부담하는 월평균 원리금 상환 금액이 낮아진다는 것이다. 결국 대출자 입장에서는 '만기 늘리기 -> 원리금  상환액 감소 -> 대출 가능 금액 증가'로 이어진다. 이 상품은 당장 현금 유동성이 필요한 사람은 받는 게 유리하지만, 이자 부담만 따졌을 때는 만기가 길수록 대출자에게 불리한 구조다. 

10년 만기 신용 대출 이용 시 주의사항 (예시) 

- 만기가 5년에서 10년으로 2배 길어졌기 때문에 이자 부담도 2배가 늘어나야겠지만, 시뮬레이션해보면 2배 이상이 나온다. 다른 대출이 없고, 오로지 신용 대출만 있는 사람이 연 4.5%로 5년 만기 5,000만 원(원리금 균등 상환 방식)을 빌렸다고 했을 때, 월평균 이자액은 9만 8818원이다. 

 

- 원리금 상환까지 포함한 월평균 상환액은 93만 2151원이다. 이것을 보면, 5년간 내야 하는 이자는 592만 9058원이다. 만기가 7년으로 길어지면, 월평균 원리금 상환은 79만 4778원으로, 5년 상품(93만2151원) 보다 감소한다. 이것을 10년으로 늘리면, 51만 8192원으로 줄어들어, 단기적인 부담은 감소한다. 

 

- 그러나 기간별 총 납입 이자액은 기하급수적으로 증가한다. 각각 5년-592만 9058원, 7년-838만677원, 10년-1218만 3045원이다. 이 금액에는 만기 5년 이후 금리 변수는 빠진 금액이다. 금융채 5년 물 기준으로, 신용 대출 금리가 정해지는데, 5년 이후 금리가 더 오르면 더 높은 금리에 5년간 노출돼서, 이자 부담은 눈덩이처럼 불어나게 된다.  

 

 

 

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