부동산 투자 전 알아야 할 것 | 동산의 구분과 세금

부동산 투자 시작 전 알아야 할 것

부동산 투자 시작 전

- 부동산의 종류와 각종 세금에 대한 이해가 필요하다. 부동산이란, 원래 '움직여서 옮길 수 없는 재산'으로, 토지나 건물 등을 포함한다. 

부동산의 구분

- 부동산에는 아파트 외에 다른 종류도 있다. 토지도 있고, 수익형 부동산이라고 불리는 상가나 오피스텔도 있다. 

1. 주택

- 주택이란, 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 

 

1) 세대원이 장기간 독립적 주택 생활을 영위할 수 있는 건축물과 그 부속 토지일 것
2) 영구적 건축물로, 한 개 이상의 부엌과 방 그리고 독립된 출입구가 있을 것
3) 소유 매매가 가능해야 할 것

1) 단독주택

- 공통된 특징은, 가구 수와 상관없이 소유주가 하나로 돼 있다는 것이다. 단독주택은 다시 3종류로 구분되는데 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나뉜다. 건축법상 면적 제한이 없고, 단일가구를 위해 단독택지 위에 건축한 주택이다. 

 

2) 다중주택

- 건물 연면적(바닥면적)이 330㎡(100평) 이하면서, 독립된 방이 있고 화장실, 샤워실, 공동취사실이 있는 형태를 말한다. 기숙사를 생각하면 이해가 빠르다.

 

3) 다가구주택

- 연면적이 660㎡(200평) 이하로, 3층 이하의 건물을 말한다. 독립적 주거 생활이 가능하고, 총 가구수가 19가구 이하인 경우를 말한다. 겉모습은 일반적인 빌라와 비슷하지만, 소유주가 나뉘어 있지 않다는 점이 다르다. 

 

4) 공동주택

- 크게 아파트와 연립주택, 다세대주택으로 나뉜다. 소유주가 각 호실별로 다를 수 있다는 점에서, 단독주택과 가장 큰 차이를 보인다.

 

5) 아파트

- 5층 이상의 건물로써, 바닥면적이 660㎡(200평)을 초과하는 경우를 말한다. 연립주택은, 다른 조건들은 아파트와 같지만 층수가 4층 이하인 것만 다르다.

 

6) 다세대주택

- '빌라'라고 부르기도 하는데, 바닥면적 660㎡(200평) 이하이면서 4층 이하인 건물을 말한다. 빌라가 4층 이하임에도 1층을 주차장으로 하는 경우 5층으로 지을 수 있다. 대부분의 다세대주택, 즉 빌라가 5층인 것은 이런 이유 때문이다. 

2. 상가 

 

- 상가는 법적인 구분보다는 위치 또는 특성에 따라 구분한다. 이런것을 기준으로 분류해 보면 단지 내 상가, 근린상가, 중심상업지 상가, 오피스 및 주상복합, 테마상가, 지식산업센터 이렇게 6가지로 구분된다. 

 

1) 단지내 상가 

- 공동주택 단지 내 입주민의 편의를 위해 건축한 상가를 말한다. 입주민들이 주요 고객이 되어 꾸준하게 매출을 일으킬 수 있어 안정적이라는 장점이 있다. 단, 아파트 단지내상가를 매입하려고 할 때는, 이런 장점이 미리 반영되어, 가격이 높게 형성되는 경우가 대부분이라, 임대수익률 측면에서 매력적이지 못할 때가 많다. 

 

2) 근린 상가

- 거주지 주변 상가를 말한다. 아파트 단지내상가와 매우 비슷하다. 생활 밀접 업종들이 영업하는 곳(마트, 미용실, 학원, 병원, 약국 등)으로 보면 되는데, 장점은 거주지 주변이라 배후수요가 있기 때문에, 일정 규모의 매출액을 꾸준히 얻을 수 있어 안정적인 월세 월세 수입을 기대해 볼 수 있다.

 

- 단점은, 영세업 위주이기 때문에 주변에 대형상가 또는 쇼핑몰이 입점할 경우 세입자의 영업과 매출에 타격이 생긴다는 것이다. 

 

3) 중심 상업지 상가

- 강남역 인근, 신촌, 홍대처럼 유동인구가 많고 시내 중심가에 위치한 상가를 말한다. 유동인구가 많기 때문에 상가 가격 자체도 매우 높은 편이다. 세입자 입장에서는, 유동인구가 많아 영업에 있어 높은 이익을 기대할 수 있다는 것이 장점이고, 소유주 또한 안정적인 임대료 수입과 상가 가격 상승이라는 이점을 얻을 수 있다. 

 

- 분양 또는 매매 가격이 이미 상승해 있어 임대료를 받는다 해도 수익률 면에서 매력적이지 못할 수도 있다는 단점이 있다. 

 

4) 오피스 및 주상복합상가

- 오피스에 있는 직원들과 주상복합의 입주자들이 상가의 주요 이용자가 된다. 그 때문에 일정 정도의 기본적인 매출은 기대할 수 있으나, 외부와의 연결성이 나쁜 경우 추가적인 매출의 기회가 없어, 세입자들이 곤란을 겪는 경우가 많다. 

 

5) 테마상가

1 - 동대문의 의류, 용산의 전자상가처럼 상가 건문에 한 가지 업종이 집중적으로 모여 상권을 형성하는 경우

 

- 일명 편집숍 상가로 불리기도 하는데, 과거 인터넷 거래가 활발하지 않던 시기에는 장점을 가졌으나, 최근에는 인터넷의 발달로 인기가 시들해졌다. 

 

2 - 수변(호수나 강변) 상가처럼 특색 있는 지점을 중심으로 상권이 형성되는 것을 말한다. 

 

- 상가들이 모여 있다 해도 상권 자체가 발달하지 못하는 경우가 많아 리스크가 높다고 볼 수 있다. 

 

6) 지식산업센터

- 얼마 전까지 아파트형 공장이라 불리면서 매입에 자격요건이 엄격했기 때문에 일반에게 잘 알려지지 않았으며, 이와 관련된 정보도 많지 않았다. 지식산업센터는 세입자가 일반 자영업자가 아닌, '회사'이기 때문에 연체에 대한 걱정이 상대적으로 낮다는 장점이 있다. 

부동산 관련 세금

- 부동산 투자는 사고, 보유하고, 팔 때까지 그 자체가 세금 덩어리라 할 수 있다.  사거나 팔 때, 그리고 보유하고 있을 때 조차도 세금에 대한 사항을 미리 확보해 두지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 

 

1. 부동산 매입 시 세금: 취득세 

- 부동산의 매입, 신축, 상속, 증여, 교환 등을 통하여 돈을 지불한다든지 또는 대가가 없이 부동산을 얻게 되었을 때 부과되는 세금을 말한다. 말 그대로 부동산 취득에 따른 세금이라 할 수 있다. 

6억 원 이하(매입금액) - 1%
6억원 초과~ 9억 원 이하 - 1.0%~최대 3.0%
9억 원 초과  - 3%

 

- 취득세 자체는 거래금액의 최소 1%~최대 3%라고 보면 된다. 여기에 농특세, 교육세 등이 붙어 세금이 조금 추가된다. 세금이 퍼센트로 표기되다 보니, 크지 않게 느껴질 수도 있지만, 절대 그렇지 않다.

 

- 서울 아파트 중위 가격인 7억 원을 기준으로 계산하면, 32평형 이상인 경우 취득세 1.67%가 적용되어 1,169만 원이 되고, 여기에 농어촌 특별세(0.2%) 140만 원, 지방교육세(0.2%) 140만 원을 더 내야 해서, 총 1,449만 원의 세금이 발생하게 된다. 주택이 아닌 경우, 일괄적으로 전체 세금은 거래금액의 4.6%가 된다. 

 

만약 5억 원짜리 상가를 매입하는 경우 '5억 원 X4.6%=2,300만 원'의 세금이 발생되고, 여기에 등기를 위해 법무사에게 의뢰하는 경우 50만 원쯤 비용이 더 필요하고, 인지세라 하여 소소한 세금이 또 붙게 된다. 

 

 

- 다주택자들이 부동산 관련 세 부담이 커짐에 따라, 남에게 파는 대신 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있다. 증여 시 취득세율도 인상됐다. 예전에는 3.5% 단일 세율이었으나, 이제는 조정대상 지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 12%가 적용된다. 그 외의 주택의 경우 증여 시 취득세율은 종전과 같다. 

 

※ 단, 1가구 1 주택자가 해당 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여할 경우 종전의 3.5%의 취득세율이 적용된다.

 

2. 부동산 보유 시 세금: 재산세와 종합부동산세 

 

- 부동산을 매입할 때와 마찬가지로 보유 시에도 세금이 발생한다. 흔히 보유세라고도 하며, 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당한다. 재산세는 부동산을 소유하고 있는 사람 모두에게 기본적으로 부과되는 세금이고, 종합부동산세는 부동산 가격이 일정 금액 이상인 경우에 부과되는 세금이다. 

 

- 재산세는 부동산 공시 가격에 일정한 세율을 곱해 과세한다. 재산세율은 부동산 가격 시세의 60% 정도를 과세표준으로 잡아 0.1~0.4%를 차등해서 적용한다. 

과세표준
6,000만 원 이하- 0.1%
6,000만 원~ 1억 5,000만 원- 0.15%
1억 5,000만 원~ 3억 원- 0.25%
3억 원 초과- 0.4%

- 재산세도 소득세와 같이 누진세율을 적용하기 때문에, 정해진 세율 구간에만 해당 세율이 적용된다. 즉, 과세표준이 1억 원이라면 6,000만 원까지는 0.1%, 초과하는 4,000만 원에 대해서는 0.15%를 곱해서 두 금액을 더한 금액이 재산세가 된다. 

 

종합부동산세

- 주택 기준 공시 가격 합계액이 6억 원(1가구 1 주택자는 9억 원)을 초과하는 경우 발생하는 세금이다. 세액을 계산하는 방법은'과세표준 X 세율'이다.  

2020년 귀속분 기준
6억 원 이하 - 0.5%
6억~12억 원 - 0.7%
12억~50억 원 - 1.4% 

 

- 공정시장가액비율이 60% 임을 감안할 때, 공시 가격 합산액이 6억 원을 초과한다는 것은, 보유하고 있는 전체 아파트 시세가 10억 원을 넘었다는 의미다. 내가 소유하고 있는 아파트 시세의 합이 10억 원을 넘을 경우, 종합부동산세 대상이 된다고 생각하면 된다.

 

- 모두 그런 것은 아니고, 만약 1 주택만 소유하고 있다면 공시 가격 합산액이 9억 원을 초과해야 종합부동산세 대상이 된다. 시세 기준으로 보면, 15억 원이 넘는 집을 소유하고 있으면 종합부동산세 납부 의무가 발생한다고 보면 된다.

 

- 기존 고가 1 주택 보유자와 다주택자의 세 부담을 늘려, 집을 팔게 하기 위해 2019년 12월 16일 한 차례 인상됐다. 인상 폭은 보유 주택 수와 지역에 따라 차등을 둬, 고가 1 주택자에게 적용하는 세율은 0.6~3.0%로, 3 주택자 이상 조정대상지역 2 주택자 세율을 0.8~4%로 크게 올리기로 했다. 

 

3. 부동산 처분 시 세금: 양도 소득세

 

- 부동산을 처분하게 될 때 시세차익을 얻게 되는 경우, 그 차익에 대해 일정 비율로 세금을 내야 하는데, 그 세금이 바로 양도소득세다. 계산 절차는 언뜻 보면 간단하다. 매도 가격에서 매입 가격과 필요경비를 빼면 과세표준이 되고, 과세표준에 대해 일정 비율의 세율을 곱하면 양도소득세가 계산된다. 

 

-  양도소득세 계산이 복잡하게 보이는 것은, 필요경비를 어디까지 인정하느냐부터 장기보유 특별공제를 어떻게 적용하느냐, 1 주택자냐, 다주택자냐에 따라 세율이 다르게 적용되기 때문이다. 

 

- 2021년 1월 1일부터 양도소득세 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 상향 조정됐다. 양도소득세는 과세표준 구간별로 6~42%의 기본세율이 적용되는데, 2021년부터는 과세표준 '10억 원 초과' 구간이 신설되면서 세율이 높아졌다. 

 

1가구 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 공제율 요건 추가

- 장기보유 특별공제란, 3년 이상 장기 보유한 토지 또는 건물을 양도할 때, 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 것을 말하는데, 오래 보유할수록 당연히 공제율이 높아진다.

 

- 현재, 보유와 거주기간별 공제율이 구분 적용되기 때문에 1 주택자가 단지, 주택을 오래 보유했다고, 최고 공제율을 적용받을 수 없다. 2021년 6월 1일부터 조정대상지역의 다주택자가 주택을 양도할 경우, 중과세율이 10% p씩 인상됐다. 2 주택자는 20% p, 3 주택자 이상은 30% p 중과되면서, 최고 세율이 75%로 높아진다. 

 

- 2021년 6월 1일 이후 주택을 양도하는 경우, 2년 미만 단기 보유한 주택의 양도소득세율이 인상된다. 기존에 주택 및 입주권을 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도할 때는 6~42% 기본세율이 적용됐는데, 2021년부터는 60%로 일괄 중과세된다. 

 

 

※ 양도소득세는 정부 정책에 따라 수시로 바뀌고, 내용이 매우 복잡하기 때문에, 세무 전문가들 조차 헷갈릴 때가 있다. 반드시 전문가인 세무사를 찾아 상담을 받아야 한다. (1 주택자도 마찬가지)

 

 

 

 

 

 

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