전세 낀 매매 조심해야 할 점 (초보를 위한 정리)

전세 낀 매매 조심해야 할 점

전세 낀 집 매도 매수 조심해야 할 점

- 임대차 3 법 중 임차인의 '계약 갱신 청구권' 때문에 주의해야 할 것이 많습니다. 

전세 '안고' 매매, 전세 '끼고' 매매란?

- 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인에게 인수받는 형식의 매매다. 즉, 기존 세입자의 보증금을 안고, 집을 구입하는 것이다. '전세 끼고 매매'가 이뤄지는 과정에서 현재, 전세 계약이 있는 상태이기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전이 된다. 

 

- 예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면, 전세 보증금을 제외한 나머지 5천을 매매금액으로 주고, 나중에 전세 계약이 끝날 때 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 주는 것이다. 보통 전세 안고 매매 시에는, 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴하다. 

 

주인이 바뀌더라도,

 

 

- 임차인은 새 주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이 때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해, 기존 임대료의 5%를 초과해서 인상이 불가능하다.  만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면, 새로 전월세 계약을 해서, 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만, 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면, 전월세 상한에 걸려서 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이런 집을 꺼려할 수밖에 없다. 

 

- 또 실거주를 생각하고 매수한 경우에는, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있다. 이런 이유로, '전세 안고 매매'의 경우 보통 정상물건 보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것이다. 

전세 낀 매물을 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까? (주의점)

- 결론적으로, 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에, 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마쳐야만, 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문이다. 

 

- 계약갱신청구권은, 임대차 계약 만료 6개월 전~ 1개월 전 (2020년 12월 10일 이후에 최초 체결 또는 갱신된 계약은 6개월 전 ~ 2개월 전)에 행사해야 한다. 국토교통부는, 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면, 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석과 판례도 나온 상태다. 

 

실거주하기 위해 집을 산다면, 전세 낀 집의 경우

1) 현 세입자의 임대차 기간
2) 계약갱신청구권 행사 여부 

 

- 위의 2가지를 반드시 확인해야 한다. 가장 확실한 건, 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(넉넉히 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고, 등기를 이전해 오는 것이다. 만약 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에, 세입자가 현 주인(매도자)에게 갱신을 청구하면, 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 살 수가 없다. 

임차인(세입자)이 중간에 변심해서 갱신권을 청구 한다면?

 

- 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니, 계약 연장이 어렵다고 통보하고, 임차인도 당시 이것에 동의해서 새 전셋집을 알아보겠다고 얘기가 됐다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고, 계약까지 해 둔 상태였다. 

 

그러나 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심해서 주인이 바뀌기 전에, 계약갱신 청구권을 행사한 경우, 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 청구권을 거절할 수 있을까? 

No!!!

- 거절할 수 없다. 법원은 "매도인이자 기존 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니기 때문에, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로, B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다"라고 판시했다. 논리는 같다. 임대차 보호법에 따르면, 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문이다. 

 

※ 임대인과 세입자의 합의는 민법을 따르는 것인데, 주택임대차 보호법이 특별법이기 때문에 두 법이 충돌될 경우, 항상 특별법이 우선하게 된다. 

새 집주인이 실거주 목적으로 갱신권을 거절하려면? 

- 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 전까지 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기까지 완전히 마친 상태여야만 거절할 수 있다는 것을 꼭 기억하고 매물을 결정해야 한다. 

 

 

 

---

관련 글: 도시형 생활 주택과 주거 용 오피스텔 차이점 (+ 오피스 투자)

관련 글: 부동산 투자 용어 (줄임말) 정리

관련 글: 세입자 있는 집 매매 갱신거절 |대법원 판례