전세 낀 매매 바뀐 집주인도 갱신 거절 가능
- 기존 하급심에서는 세입자의 갱신청구권이 우선한다고 봤었지만, 대법원에서 새집주인이 '실거주'를 목적으로 할 경우에는 갱신거절을 할 수 있다는 판례가 나왔다.
갱신청구 기간은 만기로부터 6개월~2개월 사이다. 그 사이에 집이 매매가 된 경우, 새 집주인이 이 집에 직접 거주하기를 원할 경우, 세입자의 갱신청구권 행사를 이 새 집주인 입장에서 거절할 수 있는지가 문제가 됐었다. 세입자가 원래 집주인 A를 상대로 계약 갱신을 요구한 뒤에, 실제 거주를 위해 계약갱신거절을 할 수 있다는 대법원 첫 판결이 나왔다.
계약갱신요구 당시 등기부상 소유권을 가진 임대인만 실제 거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있다는 하급심의 판결을 뒤집은 결과다.
전세 낀 매매 계약 갱신 거절 사례 예시
- A씨가 실거주 목적으로 2020년 7월 5일에 한 아파트를 사고, 10월 30일 소유권 이전등기를 했다. 이 아파트에는 세입자 B 씨가 2019년 4월~2021년 4월까지 전세 계약을 맺고 살고 있었다. 그런데 B 씨가 2020년 10월 16일 원래의 집주인에게 전세 계약 갱신을 요구했고, 이 시점은 A 씨가 소유권 이전등기를 하기 전이었다.
2020년 11월 A씨는 B 씨에게 "내가 여기 살 거다"라고 하면서 집을 비워달라고 했는데, B 씨는 "계약갱신요구를 이미 했다"라고 하면서 집에서 나가지 않았다. 그래서 A 씨가 B 씨를 상대로 건물명도청구소송을 냈다. A 씨는 1심에서는 승소했지만 2심에서 패소했다.
2심 재판부는 B씨가 계약갱신을 요구할 당시에 A 씨는 소유권이전등기를 마치지 않은 상태라서 임대인이 아니었기 때문에 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 판단했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다.
새 집주인이 별도 '갱신거절 가능' 첫 사례
- 대법원 재판부는 "새집주인 A씨는 원래 집주인의 임대인 지위를 승계한 사람이며, 자신이 매입한 아파트에 실제 거주하려고 했기 때문에 세입자 B 씨의 계약 갱신을 거절할 수 있다."라고 하면서 2심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
임대인 지위를 승계한 사람이 종전의 임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 대법원이 최초로 밝힌 것이라고 볼 수 있다. 이제 집을 새롭게 매수하는 경우라도 직접 거주할 계획이라면, 세입자를 끼고 매수하는 것 그 자체에 대해서는 리스크가 좀 줄어들 것 같다.
임대인 갱신 거절 정당한 사유
- 주택임대차 보호법 6조의 3에는 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절하는 정당한 사유 9가지를 규정해 놓았다.
1. 월세 미납
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 즉, 2달 이상 월세를 연체한 경우
2. 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 거짓이나 그 외의 부정한 방법으로 임차한 경우에 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다. 위조 신분증, 가명, 위법적인 목적 등
3. 합의와 보상
- 임차인과 임대인이 합의를 통해 상당한 보상을 제공한 경우에는 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있다. 합의&보상 2가지가 다 필요하다.
4. 미동의 전대
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대한 경우에도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. (전대차는 임대인 동의 필수다)
5. 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에 계약갱신 거절이 가능하며, 손해배상 청구를 할 수 있다.
6. 건물의 멸실
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 즉, 주거기능을 상실하게 되면 계약갱신을 거절할 수 있다.
7. 임대인 직접 거주
- 임대인(직계 존비속 포함)이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우가 가장 흔한 거절 사유이며, 이것도 정당한 거절 사유에 해당한다.
8. 철거 또는 재건축
- 철거 또는 재건축과 관련해서 임차인에게 미리 고지했다면, 계약갱신 거절이 가능하다. 또 주택이 노후, 훼손, 일부멸실 등으로 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 진행되는 경우에 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다.
9. 기타
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계약하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우다. 애매한 부분이지만 임차인에게도 임차인으로서의 의무가 존재하며, 어떤 행동을 하더라도 피해를 주지 않는 선에서 해야 하는 의무가 있다. '기타'는 너무 많은 경우의 수와 갈등이 있기 때문에 넣어놓은 조항이라고 생각하면 된다.
관련 글: 전세 낀 매매 조심해야 할 점 (초보를 위한 정리)
관련 글: 아파트 입주 시 체크 리스트 10가지
관련 글: 1.3 부동산 대책 / 2023 종부세 개정안 정리
'경제공부 시작 > 부동산 공부' 카테고리의 다른 글
| 부동산 가족간 증여세 절세 방법 (0) | 2023.05.23 |
|---|---|
| 부동산 분양권/계약파기/재건축 중과세 |알아야 할 것들 (0) | 2023.05.22 |
| 무순위 /줍줍 /가점제 개편 |바뀐 청약제도 (0) | 2023.02.14 |
| 부동산 아파트 보러 갈 때 (임장) 알아야 할 것 (0) | 2023.02.11 |
| 노후 계획 도시 정비 특별법 내용 정리 (0) | 2023.02.09 |
댓글