정비사업 중 대체주택 비과세, 일시적 2주택과 다른 핵심 조건

정비사업 대체주택 비과세 요건

2025년 기준 정비사업 대체주택 비과세 요건 완전정리

 

1. 정비사업 대체주택 비과세란?

재개발·재건축 등 정비사업으로 기존 주택이 멸실될 예정일 경우, 사업시행인가일 이후 대체주택을 매입하여 1년 이상 거주한 후 매도 시, 해당 주택을 1세대 1주택으로 보고 비과세 적용이 가능합니다.

 

2. 적용 조건 요약

• 종전주택: 정비사업 대상 주택으로 관리처분인가일 이전 보유해야 함
• 대체주택: 사업시행인가일 이후 취득 + 1년 이상 실제 거주
• 대체주택 취득 시점: 반드시 1주택 상태여야 함

※ 사업시행인가일 이전에 대체주택을 매수하거나, 거주 요건을 충족하지 못하면 비과세 적용 불가합니다.

3. 실전 세무 판단 기준

국세청 예규(2024년 발표)에 따르면, 판단 기준은 '대체주택의 취득일 기준'입니다.

• 취득 당시 1주택자 → 대체주택 비과세 가능성 있음
• 취득 당시 다주택자 → 비과세 불인정

또한 일시적 2주택 요건과 다르게 나중에 취득한 주택을 먼저 매도해도 비과세가 적용됩니다. 단, 대체주택에서 1년 이상 실거주 조건은 필수입니다.

4. 공사 완료 이후 요건

• 입주 시점: 종전주택이 완공되면 3년 이내에 세대원 모두 입주해야 함
• 대체주택 매도 시점: 공사 완료일로부터 3년 이내

이 요건을 충족하지 못할 경우 대체주택 비과세 혜택은 소급적으로 무효 처리됩니다.

 

5. 절세 노하우 정리

• 사업시행인가일 확인 → 이후 대체주택 취득
• 대체주택 실제 거주 1년 이상 필수
• 종전주택 완공 후 3년 이내 입주 & 대체주택 매도
• 고가 대체주택이라면 장기보유공제까지 가능

TIP: 사업시행인가·관리처분인가·사용승인일 3가지 날짜를 캘린더에 표시하고, 모든 절세 전략을 해당 기준일 중심으로 설계하세요.

 

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