모르고 당하는 중과세! 재건축/분양권 계약 리스크 완벽 정리

 

부동산 분양권/절세/계약파기 알아야 할 것들

2025년 분양권·재건축·가계약 실전 중과세 판례 총정리

 

① 재건축으로 2채 받은 조합원, 종부세 중과 정당 판결

📌 판례 요약

2021년, 재건축 조합원 A 씨는 소형 포함 아파트 2채를 분양받는 선택을 했고, 세무당국은 이를 '2 주택 보유'로 간주해 종부세 중과를 적용했습니다. A 씨는 다른 조합원과 실질적으로 동일한 재산을 받았다고 주장하며 과세가 부당하다고 소송했지만, 법원은 이를 기각했습니다.

 핵심 판시 내용

• 2주택 분양은 조합원의 '선택'에 의한 것으로 조세평등주의 위반 아님
• 소형 주택이라도 투기 목적이 배제된 것으로 보기 어렵고, 전매 가능성 존재
• 조정대상지역 내 2 주택 중과세 적용은 합헌

② 불법 청약 모르고 분양권 샀어도 위약금 10% 납부 판결

 사례 개요

2018년, A씨는A 씨는 불법 청약으로 공급받은 분양권을 모른 채 매입했고, 부정 청약 사실이 적발되자 공급계약이 해지됐습니다. 시행사는 계약금 10%를 위약금으로 처리했고, A 씨는 이에 반발해 소송을 제기했지만 대법원은 시행사 손을 들어줬습니다.

 핵심 판결

• 청약자의 불법 행위를 몰랐더라도 위약금 조항은 유효
• 공급질서 교란 가능성은 계약 당사자가 예견할 수 있음
• 설명 의무 미이행 여부와는 별개로 위약금 규정은 적용 가능

 예외 사항

2021년 3월 개정된 주택법에 따라, 불법 청약 사실을 정당하게 몰랐음을 소명하면 계약 취소를 피할 수 있습니다. 이를 위해 다음을 준비해야 합니다:

• 거래 계약서
• 부동산 거래신고 필증
• 거래 대금 이체내역 등 입증자료

 

③ 가계약 파기 시 본계약 배액배상 가능 판례

 사례 요약

A씨는 B와 2000만 원의 가계약을 맺었으나, 본계약 미체결 상태에서 C와 새 계약 체결. B는 배액배상을 요구.

 판례 핵심

• 가계약도 본계약 요건(매매가·지급 방식 등)이 명확하면 민법 제565조 적용
• 배액배상 기준은 실지급 금액 아닌 약정 계약금 기준
• 문자메시지라도 중요한 계약 요소가 담겼다면 법적 효력 있음

 주의사항

가계약 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

• 가계약서 내용에 계약금 명시 여부
• 공인중개사 작성 문자나 서면 내용 저장
• 가계약 파기 조건에 대해 상호 명시

 

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