재건축 일시적 2 주택 종부세 중과 적용 정당 판결
- 재건축으로 아파트 한 채를 갖고 있던 조합원이 아파트 두 채를 나눠 받은 경우도 다주택자에 해당한다는 법원 판단이 나왔다. 5월 14일 서울행정법원 행정 2부는 재건축 아파트 조합원이 서울/경기/강원 내 13개 지역구 세무서장을 상대로 낸 종합부동산세/농어촌특별세 부과처분 취소 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다.
2021년 해당 재건축 조합원들은 대형 주택 1채나 60㎡이하 소형 주택을 포함한 2채를 분양받을 수 있는 선택지를 받았다. 원고인 A씨A 씨 등은 2채를 받는 것을 선택했다. 세무당국은 A 씨 등에게 종합부동산세 중과세율을 적용해 세금을 부과했다. 2019년 시행된 종부세법은 3 주택자 또는 조정대상지역의 2 주택자에게 중과세율을 적용하도록 했는데,
이 아파트는 조정대상지역에 속했다. A씨 등은 대형 주택 1채를 받은 다른 조합원들과 사실상 경제적으로 같은 상황인데, 자신들을 다주택자로 분류해서 종부세를 무겁게 부과한 것은 부당하다고 소송을 제기했다. 이들은 재판 과정에서,
"재건축 사업 과정에서 종전 자산 가격의 범위에서 2 주택을 공급받은 원고들을 다주택자로 분류해 중과세를 중과하도록 한 것은 조세평등주의 위반이고, 헌법상 평등원칙에도 위배된다"라고 했다.
재판부의 생각은 달랐다
- 재판부는"2 주택을 분양받은 것은 원고의 선택에 따른 것으로, 이를 1 주택으로 취급하는 것은 오히려 과도하게 우대하는 결과가 돼, 조세평등주의에 반할 우려가 있다. 소형 주택이 아닌 다른 주택의 전매는 가능했다는 점에서 1 주택자가 되는 방법이 봉쇄됐다고 볼 수 없다"라고 판단했다.
또 "원고들이 소형 주택을 포함한 2 주택을 소유한 데에 투기 목적이 아예 없었다고 볼 수 없다. 1채를 선택한 이들과 경제적 실질이 동일하다고 볼 수 없다"라고 지적했다.
불법청약 모르고 분양권 샀더라도 위약금 물어야 한다, 판례
- 불법 청약이 적발되서 공급계약이 취소됐다면, 분양권을 구입한 사람이 그 사실을 몰랐더라도 분양금의 10%를 위약금으로 물어야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 5월 3일 대법원 2부는, 지난달 13일 분양권 매수자 A 씨가 시행사인 대한토지신탁을 상대로 낸 수분양자 지위 확인 소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고, 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다.
재판부는 "아파트 공급계약을 체결하는 사람들은, 공급질서 교란 행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면, 공급계약이 유지될 수 없고, 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상할 의무가 있다는 점은 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다"며 이같이 판결했다.
사건 개요
북한 이탈부민인 B씨는 2018년 자신의 주택청약통장을 중개인에게 넘겨, 경기 용인 성복역 롯데캐슬파크나인 아파트의 특별공급 입주자로 선정됐다. A 씨는 이런 사실을 모른 채, 9000만 원의 프리미엄을 주고 B 씨의 분양권을 샀다. 이후 B 씨의 부정 청약 사실이 드러났고, 시행사는 공급계약을 취소했다.
시행사는 계약금과 1회차 중도금을 포함한 1억 1700여만 원 중 중도금 5750만 원만 A 씨가 대출받은 은행에 반환했다. 분양가의 10%인 계약금 6000여만 원은 위약금으로 가져갔다. A 씨는 "시행사가 위약금 조항 설명 의무를 다하지 않았다"며 소송을 냈다.
1심 재판부는 원고 패소로 판결했으나 2심은 "시행사가 위약금 조항에 대한 약관 설명 의무를 이행하지 않은 경우, 위약금 조항의 효력은 인정되지 않는다"며 1심 판결을 뒤집었다. 하지만 대법원이 파기환송을 결정함에 따라 A 씨는 계약금을 고스란히 위약금으로 물게 됐다.
2021년 4월 개정된 주택법에서 공급질서 교란행위로 소송할 경우
단, 시행사가 설명 의무를 다하지 않았다는 A씨의 소송 취지와 달리, 불법 청약임을 모르고 분양권을 매수했다는 취지로 소송을 걸 경우 얘기가 달라질 수 있다. 2021년 3월 주택법 개정으로, 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모른 채 주택 또는 입주자 지위를 취득했다는 사실을 소명한 매수인은 계약 취소를 피할 수 있게 됐기 때문이다.
분양권 매입 계약 단계에 주택 매매거래 계약서, 부동산 거래신고 필증, 거래대금 내역 등을 잘 챙겨 보관하고 있어야 원활한 소명이 가능하다.
가계약 일방적 파기 때, 집값 10% 물어줄 수도 있다
- A는 보유한 아파트를 매도하려고 부동산에 내놨고, B는 매매계약 의사를 밝혔다. B는 A에게 가계약금 2000만 원을 송금했고, 공인중개사는 문자메시지를 통해 가계약 내용을 양 당사자에게 전달했다. 특약 사항에 대한 조율이 되지 않아서 차일피일 본계약이 미뤄지던 중에, A는 C에게서 계약을 하자는 연락을 받았다.
이때 A가 C와의 계약을 위해 B와의 가계약을 파기하면 가계약금을 얼마 배상해야 할까?
부동산 가계약이란
- 보통 가계약이란, 부동산 본계약을 위한 임시 계약의 성격을 가진, 부동산을 우선 거래(매매 또는 임차)할 수 있는 권리를 획득하기 위한 행위를 말한다. 가계약 행위 시 거래 상대방이 계약금의 일부를 매도인 또는 임대인에게 지불하는데, 그 금전을 가계약금이라 한다. 가계약과 가계약금은 법률 용어는 아니지만, 부동산 계약 실무상 흔히 사용되는 말이다.
부동산 계약 시 민법 제565조에 따라 계약의 이행(일반적으로는 중도금 혹은 잔금) 전까지 다른 약정이 없는 경우, 계약금을 지급한 자가 이를 포기하거나, 수령한 사람이 계약금의 2배를 상환하며 매매계약을 해제할 수 있다. 이를 계약금의 배액배상이라고 한다.
가계약 배액배상 성립 요건
- 보통 가계약금이 계약금과 유사한 개념으로 받아들여지다 보니, 가계약이 해제된 경우에 가계약금도 배액배상을 해야 한다고 하는 경우가 많다. 그러나 가계약 행위 자체는 법률상의 계약 행위가 아니기 때문에, 계약금처럼 민법 제565호가 적용되지 않는다. 단, 가계약으로 인해 본계약이 성사되었다고 할 수 있다면 일방적인 계약 해제에는 배액배상 의무가 따른다.
공통된 판례의 태도에 따르면 게약의 목적물, 대금의 금액 및 지급 방법 등 계약의 본질적이거나 중요한 사항이 구체적으로 확정된 경우, 가계약 행위로 인해 본계약이 성사되었다고 본다. 앞선 사례의 경우, 공인중개사의 문자메시지에 계약의 중요사항이 포함되었다면, 이는 가계약 행위를 본계약으로 볼 수 있는 여지가 있어 배액배상해야 할 수 있다.
가계약 행위로 본계약이 성사됐다고 보는 경우
또한 가계약 행위로 인해 본계약이 성사되었다고 보는 경우, 배액배상 금액은 실제 지급된 가계약금이 아닌 본계약금(약정 계약금)이 기준이 된다고 판시한 대법원 판례(2014다 231378)도 있다. 대법원은 일부 지금된 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면, 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 되며,
그 금액이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어, 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래할 수 있으므로, 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라, '약정 계약금'이라고 판시했다. 개별 사안에 따라 달라지겠지만, 가계약 내용에 계약금의 금액까지 구체적으로 확정된 경우 해제 시,
배액배상의 기준 금액은 약정계약금이 될 수 있음을 주의해야 한다. 사례에서 가계약금은 2000만원이지만, 약정 계약금을 2억으로 상호 확정한 경우 총배상액은 2억이 될 수 있다. 가계약 내용에 계약의 중요한 사항이 포함되어 있지 않아 본계약으로 볼 수 없다면, 통상 사계약금으로 지급받은 금액만을 돌려주면 된다.
그냐 계약 내용에 가계약금에 대한 배액배상이 포함되어 있다면, 당연히 배액배상해야 한다. 이 경우 배액배상은 당연히 해당 가계약 행위에 한정되므로, 가계약금만큼이 배액배상액이다.
가계약 일방적 파기 시
부동산 매매 시, 가계약금액만을 리스크라 생각하면서 큰 부담감 없이 가계약금을 송금해버리는 경우가 많다. 그러나 가계약을 일방적으로 파기하는 경우, 그 내용에 따라 본 계약에 준해서 배액배상해야 하는 경우까지도 있다. 따라서 가계약 전에 반드시 공인중개사와 그 내용을 검토하고, 신중하게 진행해야 한다.
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