청약 경쟁률로 분양시장 흐름 파악 |청약공부

분양시장 흐름과 의미

경쟁률로 보는 분양시장의 흐름

- 쳥약 경쟁률은 부동산 시장의 흐름을 파악하는 데 매우 중요한 지표다. 청약 경쟁률은 곧 '집을 사려는 대기 수요'를 보여주기 때문이다. 물론, 규제의 정도와 분양가 수준, 주변 시세에 따라 청약 경쟁률은 들쑥날쑥하게 나타난다. 단, 그중에서도 특히 눈여겨봐야 할 때는 굵직한 규제가 발표된 직후다. 

 

규제가 심해지면 투기 수요가 줄어들고, 실수요자만 청약시장에 참여하게 돼서 알짜 수요를 파악할 수 있기 때문이다. 분양권 전매제한(입주 전 분양권 매매 행위 제한), 1순위 조건 강화, 재당첨제한이 시작된 2016년 11월 3일 대책 이후, 같은 해 11월 24일 11/3 대책으로 주춤했던 신규 분양단지 다섯 군데가 동시에 입주자 모집공고문을 냈다. 

 

입주자 모집 공고일	단지명	총공급 세대수 (일반공급)	1순위 청약자수	1순위 평균 경쟁률
2016.11.24	e편한세상 서울대 입구	1531 (561)	3378	6.02
	래미안 아트리치	1091(519)	2611	5.03
	연희파크푸르지오	396(263)	1138	4.33
	잠실올림픽 아이파크	697(71)	2449	34.49
	신촌 그랑자이	1248(371)	11871	32.00

 

나머지 세 군데와는 달리, 잠실올림픽 아이파크와 신촌그랑자이의 경쟁률은 30대1이상으로 압도적으로 높았다. 보통 청약 경쟁률이 10대 1 정도 나오면 시세가 오를 수 있는 주목 단지로 여겨진다. 이렇게 11/3 대책 직후에도 입지가 좋은 단지에는 수요가 몰렸다. 

가점제 강화, 분양가 상한제 적용 실시 된 이후

 

- 2017년 8/2 대책 이후 분양한 아파트를 보자. 8/2 대책 후 강남권 첫 분양지였던 서초구 잠원동 신반포센트럴자이에 1순위 청약자만 1만 6472명이 몰리면서 무려 168대 1의 경쟁률을 보였다. 그만큼 강남에 들어가고 싶은 수요가 많다는 뜻이고, 이 아파트는 강남권의 집값 상승을 예견한 단지가 되었다. 

 

 

- 이렇게 청약 경쟁률과 청약자 수를 보면 잠재적 매수층이 얼마나 되는지 짐작하고 파악할 수 있다. 단 '가짜 수'를 걸러내고, '진짜수'가 얼마나 되는지도 살펴봐야 한다. 이것은 당첨 커트라인 가점을 통해서 판단할 수 있다. 당첨 최저가점이 높을수록, 진짜 수일 확률이 높다. 가점이 높은 청약자일수록 당첨이 확실한 좋은 단지에 승부를 걸기 때문이다. 

 

아파트 매매 가격이 정점을 찍던 때

- 2018년 3월에 분양한 강남구 일원동 디에이치자이개포의 청약자 수와 경쟁률, 최저가점을 살펴보자. 무려 3만 1423명의 1순위 청약자가 여기에 몰렸다. 분양가 10억 이상 아파트로, 중도금 대출도 불가능 했지만(8/2 대책 이후 분양가 9억 이상은 중도금 대출 불가), 그럼에도 매수하려는 사람이 이렇게 많다는 사실을 보여준 단지였다. 

 

시세를 견인하는 '트리거 아파트'가 있다

 

- 디에이치자이개포처럼 분양시장을 들썩이게 만드는 아파트들이 있다. 해당지역의 시세를 견인하면서 투자자와 실수요자들의 매수 세포를 깨우고, 내 집 마련에 대한 사람들의 열망과 관심을 촉발시키는 이런 아파트를 '트리거(Trigger, 방아쇠) 아파트'라고 한다. 

 경기도 분당과 광명의 트리거 사례

- 먼저 2017년 6월 분당 지역에서 오랜만에 분양한 단지로 시세를 견인했던 판교더샵퍼스트파크가 있다. '판교'라는 이름이 붙긴 했지만 판교신도시와 아주 가깝지도 않고, 초등학교도 단지에서 꽤 멀다. 이 때문에 당시에는 분양가가 비싸다고 말하는 사람이 많았다. 그러나 모델하우스 오픈 당일, 엄청나게 인파가 몰렸다. 

 

말이 많았던 판교더샵퍼스트파크는 이후에 나온 청약 단지들에도 불을 지폈다. 분당에서 새 아파트에 대한 목마름이 표출되는 순간이었다. 눈치가 빠른 사람들은 판교신도시에 들어서는 새 아파트를 매수하기 시작했고, 성남 재개발 입주권의 프리미엄도 오르기 시작했다.

 

광명시는 구도심에 재건축 및 재개발 단지가 많은 편이다. 2017년 말 광명에코자이위브를 분양하면서, 시세가 오르기 시작한 광명 지역은 2018년 7월 철산센트럴푸르지오를 분양하면서 불씨가 타올랐다. 이때도 '분양가가 높다', '서울 집값 수준이다'라는 말들이 많았지만, 막상 보니 경쟁률은 18대 1 이상이었다. 최저가점도 56점으로 높게 나왔다. 

대전 '트리거 아파트' 사례 

 

- 광명 재개발 단지에 붙은 프리미엄을 보면 광명에코자이위브는 분양 이후 2000만원, 철산센트럴푸르지오는 분양 이후 5000만 원 정도가 상승했다. 한편 2018년 상반기에 대전광역시를 뜨겁게 달군 트리거 아파트도 있었다. 1월 25일에 입주자 모집 공고를 내고 분양했던 e 편한 세상둔산이다. 

 

무려 4만 5639명의 1순위 청약자가 몰렸고, 평균 경쟁률은 230대 1을 넘어섰다. 새 아파트 분양에 대한 대전 사람들의 꿈틀대는 열망을 확인할 수 있는 수치다. 이 단지는 역시나 프리미엄이 1억이상 붙으며, 주변 아파트들의 시세 상승을 이끌고 있다.  

 

대전을 대표하는 '대장 아파트'인 크로바아파트의 매매시세(전용면적 102㎡)를 보면, e 편한 세상둔산 분양 이후 매매가가 상승하는 모습을 확인할 수 있었다. 

청약을 공략하면 기회가 보인다

- 집값이 내려간다고 하지만, 분양시장의 열기는 여전히 뜨겁다. 그만큼 경쟁률이 높은 것도 사실이지만 2018년 이후 무주택자들에게 기회가 확대되도록 제도를 개편했기 때문에 내 집 마련을 해야겠다면 더더욱 청약에 도전해 볼 만하다.

어떤 곳을 공략하면 좋을까? 

- 내가사는 생활권을 중심으로 입지, 교통, 향후 발전 가능성 등을 고려해서 어느 지역의 분양단지에 주목해야 하는지 탐색한 뒤 전략을 짜보면 된다. 그러려면 철저한 공부가 필요하다. 청약에 대해 잘 알아야 그 안에 숨은 가치와 기회도 찾을 수 있다. 

 

 

 

 

 

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